Wat Moet Je Weten Over Bouwvergunningen Aan De Costa Blanca?
Essentiële info voor wie wil (ver)bouwen in Spanje
1- Waarom deze blog belangrijk is als je wilt (ver)bouwen in Spanje
Of je nu droomt van een moderne villa met uitzicht op zee, een charmant gerenoveerd finca in het binnenland of gewoon een uitbreiding aan je bestaande huis in Spanje – vroeg of laat krijg je te maken met bouwvergunningen. En daar begint voor veel Nederlanders en Belgen het avontuur én de verwarring.
Spanje is geen Nederland of België. De regelgeving rond bouwen en verbouwen aan de Costa Blanca verschilt op tal van punten van wat we in de Lage Landen gewend zijn. Niet alleen gelden er andere procedures, ook de lokale interpretatie van nationale wetgeving varieert aanzienlijk. Wat in Jávea toegestaan is, kan in Moraira verboden zijn. En wat op papier eenvoudig lijkt, kan in de praktijk uitmonden in vertragingen, boetes of zelfs een sloopbevel.
Toch kiezen veel buitenlandse kopers ervoor om te bouwen of verbouwen, vaak aangetrokken door gunstige prijzen van percelen of woningen met potentieel. Het probleem? Informatie is versnipperd, vaak onduidelijk, verouderd of gekleurd door commerciële belangen. Makelaars, aannemers en zelfs sommige gestorías (administratiekantoren) geven niet altijd het volledige beeld – of weten het zelf ook niet precies.
Zonder de juiste vergunning kun je echter flink in de problemen komen:
- Je loopt het risico op forse boetes of juridische procedures.
- Je krijgt geen aansluiting op water, elektriciteit of riool.
- Je woning kan onverzekerbaar zijn.
- Je kunt je woning niet legaal verkopen of verhuren.
- Je komt in de knel bij erfkwesties of het aanvragen van residentie.
Daarom is het essentieel om vooraf te weten:
- Welke soorten bouwvergunningen er zijn.
- Hoe het aanvraagproces verloopt.
- Wat de rol van een architect, een aparejador en de gemeente is.
- Welke documenten onmisbaar zijn bij aankoop of legalisatie.
- Wat je moet doen als je al iets gebouwd hebt zónder vergunning.
In deze uitgebreide gids leggen we alles helder en stap voor stap uit – zonder ruis of verkooppraatjes. Met een focus op de Costa Blanca, maar bruikbaar voor heel Spanje. We baseren ons op actuele wetgeving, officiële bronnen van de Generalitat Valenciana en lokale praktijkervaringen van erkende experts.
✅ Wist je dat het legaliseren van een dakterras of bijkeuken je tot €15.000 kan kosten als je dit achteraf doet?
Wil je zorgeloos (ver)bouwen aan de Costa Blanca? Dan is deze blogpost jouw onmisbare vertrekpunt.
Let op! Deze blogpost is met zorg samengesteld en bedoeld ter informatie. Het is geen bindend advies, maar bedoeld om je op weg te helpen. Wet- en regelgeving kunnen veranderen en per regio verschillen. Voor fiscale, juridische of financiële beslissingen raden wij aan om een gecertificeerd adviseur of notaris te raadplegen.
Bent u specialist op dit vakgebied en signaleert u eventuele onjuistheden of onvolledigheden in deze tekst, dan waarderen wij het zeer wanneer u contact met ons opneemt. Samen kunnen wij de kwaliteit van de informatie verbeteren en daarmee nog meer mensen op de best mogelijke wijze helpen.
2- Soorten bouwvergunningen in Spanje: wat heb je waarvoor nodig?
Eén van de eerste dingen die je moet begrijpen als je wilt (ver)bouwen in Spanje, is het onderscheid tussen de twee belangrijkste vergunningstypes:
1. Licencia de obra mayor (vergunning voor grote werken)
Deze vergunning is verplicht bij:
- Nieuwbouw van woningen of bijgebouwen
- Uitbreidingen (zoals een extra verdieping, veranda of garage)
- Structurele wijzigingen aan dragende muren of fundering
- Verbouwingen die het woonoppervlak vergroten
- Installatie van een zwembad
- Herbestemming van ruimten (bijvoorbeeld garage naar studio)
Voor deze vergunning heb je onder andere nodig:
- Een technisch bouwproject (proyecto técnico) opgemaakt door een geregistreerde architect
- Goedkeuring van de gemeentelijke architect
- Betaling van bouwbelasting (de ICIO en tasas municipales)
- Aanvraag en goedkeuring van de gemeente (Ayuntamiento)
👉 Zonder licencia de obra mayor mag je géén structurele bouwwerkzaamheden uitvoeren. Doe je dat toch, dan riskeer je een sanción urbanística (bestuurlijke boete), die kan oplopen tot tienduizenden euro’s.
2. Licencia de obra menor (vergunning voor kleine werken)
Deze is bedoeld voor minder ingrijpende aanpassingen zoals:
- Badkamer- of keukenrenovatie (zonder wijziging dragende muren)
- Plaatsen van tegels, schilderwerk
- Kleine interne verbouwingen zonder structurele impact
- Veranda of pergola (indien demontabel)
De eisen zijn veel eenvoudiger:
- Vaak volstaat een technische beschrijving of memoria técnica van een aannemer of architect
- In sommige gemeenten is zelfs alleen een melding nodig (comunicación previa)
- De kosten zijn lager en de doorlooptijd korter
⚠️ Let op: ook voor kleinere werken geldt dat je lokaal moet checken of je iets mag doen. De definities van “groot” of “klein” werk zijn per gemeente verschillend. In sommige kustplaatsen zijn zelfs zonneschermen of airco-units vergunningplichtig als ze zichtbaar zijn vanaf de openbare weg.
3. Wanneer heb je géén vergunning nodig?
Er zijn een paar uitzonderingen waarin je geen vergunning hoeft aan te vragen:
- Kleine onderhoudswerken zonder structurele impact
- Verven van binnenmuren
- Vervangen van kranen, schakelaars, sanitair
- Opruimen of herstellen van bestaande elementen (mits identiek hersteld)
Maar: ook hier geldt dat sommige gemeenten alsnog een melding willen ontvangen. Vraag het dus altijd schriftelijk na bij het Departamento de Urbanismo van jouw gemeente.
4. Aanbouw, verbouwing, renovatie: welke vergunning heb je nodig?
| Type werk | Vergunning | Opmerking |
| Nieuwbouw woning | Obra mayor | Volledig bouwproject vereist |
| Zwembad aanleggen | Obra mayor | Ook als prefab of ingegraven |
| Binnenmuren verplaatsen | Obra mayor | Structurele impact vereist vergunning |
| Keuken moderniseren | Obra menor | Als geen muren worden aangepast |
| Dakterras maken | Obra mayor | Wordt als uitbreiding gezien |
| Badkamer vervangen | Obra menor | Controleer lokale regels |
| Pergola plaatsen | Meestal menor | Soms meldingsplichtig of verboden in VVE |
| Airco-unit aan gevel | Meestal menor | Regelgeving per gemeente verschillend |
3- De rol van de gemeente (Ayuntamiento) en het bestemmingsplan (Plan General)
Bij het aanvragen van een bouwvergunning in Spanje is de gemeente (Ayuntamiento) een sleutelfiguur. Zij beoordeelt of je bouwplannen passen binnen het wettelijk kader én het lokale bestemmingsplan, het zogeheten Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Het is dus niet alleen een kwestie van “bouwtekening + betaling = toestemming”. Je mag pas bouwen als je project voldoet aan zowel de stedelijke als de regionale voorschriften.
Wat is het Plan General?
Het Plan General is het ruimtelijk bestemmingsplan van de gemeente waarin staat:
- Welke percelen een woonbestemming, agrarische bestemming of natuurwaarde hebben
- Hoe groot de bebouwing mag zijn op een kavel (bouwvolume, hoogte, afstand tot perceelgrenzen)
- Of commercieel gebruik is toegestaan
- Wat het maximale bebouwingspercentage is (coeficiente de edificabilidad)
- Welke zones beschermd zijn (natuurgebied, kustzone, erfgoed)
Dit plan is openbaar en op te vragen bij de dienst Urbanismo van de gemeente of soms digitaal via de website van het Ayuntamiento.
Hoe beoordelen gemeentes bouwprojecten?
Gemeentes toetsen jouw aanvraag onder meer op:
- Bestemmingsplanconformiteit: past het gebouw binnen de bestemming?
- Architectonische stijl: in sommige dorpen (zoals Altea of Jávea) gelden strikte regels voor stijl, dakvormen, gevels en kleuren
- Milieueffecten: bij grotere bouwprojecten of locaties in natuurgebieden
- Toegankelijkheid en infrastructuur: is er al riolering, water, toegang tot de weg?
- Erfgoed- of beschermde status: geldt er een restrictie vanwege cultureel belang?
🟡 Let op: gemeentes kunnen aanvullende voorwaarden stellen die nergens in nationale wetgeving staan. Zo kan bijvoorbeeld in de ene gemeente een zwembad aan straatzijde verboden zijn, terwijl dat elders geen probleem is.
Regionale en lokale verschillen
De Costa Blanca ligt in de autonome regio Comunidad Valenciana. Hoewel er regionale richtlijnen zijn (zoals de Ley de Ordenación del Territorio), hebben gemeentes veel autonomie in de interpretatie en uitvoering. Daardoor kunnen procedures, documenten en eisen verschillen tussen bijvoorbeeld:
- Jávea (Xàbia): strikte stedenbouwkundige regels en lange wachttijden
- Orihuela Costa: snelle procedures maar veel controle achteraf
- Calpe: duidelijke eisen, maar communicatie verloopt deels in het Valenciaans
📌 Tip: raadpleeg bij elk bouwplan de ordenanza urbanística municipal, het gemeentelijke reglement dat vaak nóg specifieker is dan het Plan General. Een betrouwbare architect of juridisch adviseur kent deze documenten en kan ze correct interpreteren.
Hoe weet je wat er op jouw perceel mag?
Vraag een informe urbanístico aan bij het Ayuntamiento. Dit is een schriftelijke bevestiging van:
- De toegestane bestemming van het perceel
- De maximaal toegestane bebouwing
- Eventuele restricties of beschermde zones
- De noodzaak van speciale vergunningen of goedkeuringen
Een informe urbanístico is geen officiële vergunning, maar wel een waardevol document bij:
- Aankoop van een perceel
- Vooronderzoek bij verbouwingen
- Voorbereiding van een aanvraag
In het volgende deel leggen we stap voor stap uit hoe je een bouwvergunning aanvraagt, wie je nodig hebt en waar je rekening mee moet houden qua kosten en doorlooptijd.
4- Stappenplan: hoe vraag je een bouwvergunning aan aan de Costa Blanca?
Een bouwvergunning in Spanje aanvragen is zelden een kwestie van één formulier indienen. Zeker aan de Costa Blanca, waar veel bouwprojecten te maken hebben met toerisme, natuurgebieden of strikte regionale wetgeving, is het traject vaak complex en bureaucratisch. Toch is het prima te overzien — mits je de juiste stappen volgt en samenwerkt met erkende professionals.
Hieronder vind je een overzichtelijk stappenplan.
Stap 1: Controleer de bouwmogelijkheden van het perceel
Voordat je ook maar één steen tekent, moet je zeker weten:
- Of het perceel een bouwbestemming heeft (suelo urbano of suelo urbanizable)
- Wat het maximaal toegestane bebouwingspercentage is
- Of er bijzondere beperkingen gelden (natuur, erfgoed, landschap)
Vraag hiervoor een informe urbanístico aan bij de gemeente (zie vorig deel) of laat je architect of jurist dit opvragen. Veel Belgen en Nederlanders kopen grond waarvan later blijkt dat er helemaal niet gebouwd mag worden – met grote financiële gevolgen.
Stap 2: Schakel een erkende architect in
In Spanje is het verplicht om een geregistreerde architect (arquitecto colegiado) in te schakelen voor:
- Nieuwbouw
- Grote verbouwingen (licencia de obra mayor)
- Constructieve wijzigingen
Deze architect maakt het Proyecto Técnico, het technische projectplan met bouwtekeningen, constructieberekeningen, situatietekening, energieprestatie, enz. Dit project moet voldoen aan de Spaanse bouwnormen en regionale wetgeving (Código Técnico de la Edificación).
📌 Tip: Controleer of de architect is ingeschreven bij de officiële architectenorde (Colegio Oficial de Arquitectos). Dit is verplicht.
Stap 3: Laat het project viseren door de architectenkamer
Voordat je aanvraag wordt ingediend bij de gemeente, moet het Proyecto Técnico worden goedgekeurd (visado) door het Colegio de Arquitectos. Zonder dit visum accepteert de gemeente je aanvraag niet.
Stap 4: Bereid het dossier voor met hulp van een aparejador of projectmanager
Bij grotere projecten werk je ook met een aparejador (technisch architect / bouwkundig opzichter). Hij of zij:
- Controleert de bouwuitvoering
- Houdt toezicht tijdens de werken
- Begeleidt technische keuringen
Bij kleinschalige projecten of renovaties is het mogelijk om met een gestor of projectmanager te werken die de administratie en coördinatie regelt.
Stap 5: Vraag de vergunning aan bij het Ayuntamiento
De vergunningaanvraag (solicitud de licencia de obra) wordt ingediend bij het departamento de urbanismo van de gemeente. Je levert in:
- Het volledige Proyecto Técnico (eventueel gesplitst in basaal en uitvoering)
- Identificatiegegevens van de eigenaar
- Eventueel een machtiging als je werkt via een gestor
- Betaling van leges (bouwrechten en administratiekosten)
Stap 6: Wacht op goedkeuring
Afhankelijk van de gemeente en de complexiteit van het project kan de doorlooptijd sterk variëren:
- Kleine verbouwingen: 1 tot 3 maanden
- Nieuwbouw of grote renovatie: 4 tot 12 maanden (soms langer)
In toeristische gemeenten met veel vraag (zoals Jávea, Altea of Moraira) kunnen dossiers vertraging oplopen vanwege onderbezetting of zomerpauzes.
Stap 7: Aan de slag… mét vergunning
Na goedkeuring ontvang je de officiële Licencia de Obra Mayor of Obra Menor. Je moet deze zichtbaar ophangen op het bouwterrein. Daarna mag je pas beginnen met de werken.
📌 Let op:
- Begin je zonder vergunning? Dan riskeer je een boete tot €30.000 of een stilleggingsbevel.
- Gemeentes kunnen op elk moment langskomen voor een controle.
Wat kost een bouwvergunning aan de Costa Blanca?
De kosten bestaan uit verschillende componenten:
| Onderdeel | Indicatiekosten (€) |
| Architect / Proyecto Técnico | 4% – 8% van bouwkosten |
| Visum architectenkamer | ± 0,5% van bouwkosten |
| Leges en gemeentebelastingen | 2% – 4% van bouwkosten |
| Aparejador / opzichter | 1% – 2% van bouwkosten |
| Eventuele advieskosten gestor | Variabel (€500 – €2.000) |
5- Veelgemaakte fouten bij bouwen en verbouwen aan de Costa Blanca – en hoe jij ze voorkomt
De Spaanse zon verblindt soms letterlijk én figuurlijk. Veel Nederlanders en Belgen laten zich bij het bouwen of verbouwen aan de Costa Blanca leiden door enthousiasme, snelheid of de veronderstelling dat “het wel losloopt”. Helaas leidt dit regelmatig tot juridische, financiële of praktische nachtmerries.
Hieronder een overzicht van veelvoorkomende fouten, inclusief praktische tips om ze te vermijden.
❌ 1. Bouwen zonder vergunning (of met de verkeerde vergunning)
Wat gaat er mis?
Veel mensen denken dat verbouwingen binnenshuis of op eigen terrein geen vergunning vereisen. In werkelijkheid heb je vaak wel een vergunning nodig — zelfs voor schijnbaar kleine ingrepen zoals het aanleggen van een zwembad, het vervangen van ramen of het plaatsen van een buitenkeuken.
Gevolg:
- Boetes tot €30.000
- Stopzetting van de werken
- Geen licencia de primera ocupación of eigendomsoverdracht mogelijk
- Geen verhuurlicentie
Voorkomen:
Laat altijd vooraf een lokale architect of jurist beoordelen wat wél en niet vergunningsplichtig is in jouw gemeente. Zelfs tussen buurgemeenten bestaan grote verschillen.
❌ 2. Vertrouwen op vage mondelinge toezeggingen
Wat gaat er mis?
Een aannemer zegt dat “alles wel goed zit” of dat “hij dit al jaren zo doet”. Jij vertrouwt daarop, begint te bouwen — en maanden later blijkt dat er nooit een vergunning is aangevraagd.
Gevolg:
Jij bent als eigenaar verantwoordelijk. Niet de aannemer. Jij draait op voor de gevolgen.
Voorkomen:
Werk alleen met professionals die hun uitspraken schriftelijk onderbouwen. Vraag altijd om het vergunningnummer of om bewijs van aanvraag, voordat je akkoord gaat met starten.
❌ 3. Gebrekkige juridische controle bij aankoop van grond of woning
Wat gaat er mis?
Kopers controleren de juridische status van de woning niet of laten zich enkel leiden door een makelaar. Er zijn gevallen waarin mensen grond kochten waarop helemaal niet gebouwd mocht worden — of waarbij het bestaande huis niet vergund was.
Gevolg:
- Geen mogelijkheid om uit te breiden of te verbouwen
- Waardeverlies
- Juridische procedures
Voorkomen:
Laat altijd een onafhankelijke advocaat een due diligence-onderzoek doen. Vraag om:
- Kadasteruittreksel (nota simple)
- Stadsbestemmingsplan (plan general)
- Informatie over lopende of geweigerde vergunningen
❌ 4. Geen projectbegeleiding tijdens de bouw
Wat gaat er mis?
Zodra de vergunning binnen is, wordt het bouwproject aan een aannemer overgelaten zonder verdere controle of toezicht. Vooral als je zelf niet in Spanje bent, is dat een risico.
Gevolg:
- Werken wijken af van de vergunning
- Kwaliteitsproblemen
- Gebrek aan bewijs bij discussies over oplevering
Voorkomen:
Werk met een aparejador of een projectmanager die toezicht houdt tijdens de bouw. Laat regelmatig foto’s maken, rapporten opstellen en updates geven.
❌ 5. Vergeten dat vergunningen kunnen verlopen
Wat gaat er mis?
Een licencia de obra heeft een geldigheidsduur. Soms wordt de bouw uitgesteld vanwege financiering, materiaaltekorten of persoonlijke omstandigheden.
Gevolg:
Als je niet op tijd start, moet je mogelijk een nieuwe aanvraag indienen.
Voorkomen:
Controleer altijd de vervaldatum van de vergunning. Begin tijdig met de uitvoering of vraag verlenging aan. Dit geldt ook voor tijdelijke vergunningen voor bijvoorbeeld containers of steigers.
❌ 6. Verwaarlozen van de aanvraag voor de Licencia de Primera Ocupación
Wat gaat er mis?
Na de bouw wordt de woning in gebruik genomen zonder de noodzakelijke eerste bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación). Zonder deze vergunning kun je geen officiële aansluiting krijgen op water, elektriciteit of riolering (in sommige gemeenten).
Gevolg:
- Geen legale aansluiting op nutsvoorzieningen
- Geen mogelijkheid tot verkoop of verhuur
- Juridische risico’s bij controle
Voorkomen:
Zorg dat je architect de oplevering registreert en vraag tijdig de licencia de primera ocupación aan. Let op: in 2025 zijn de eisen hiervoor in veel gemeenten verscherpt.
Samengevat: zo voorkom je dure fouten
✅ Schakel lokale professionals in
✅ Controleer juridische status vóór aankoop
✅ Vraag altijd officiële vergunningen aan
✅ Laat je bouw begeleiden door een opzichter
✅ Bewaar álle documentatie van het proces
✅ Denk ook aan de administratieve afronding na oplevering
6- Illegaal bouwen in Spanje: risico’s, boetes en mogelijkheden tot legalisatie
Veel buitenlanders bouwen of verbouwen aan de Costa Blanca zonder te weten dat ze regels overtreden. Soms bewust (“het is toch maar een schuurtje”) en soms onbewust (“de aannemer regelde alles”). Maar illegaal bouwen in Spanje kan ernstige gevolgen hebben – variërend van boetes tot verplichte afbraak.
Wat zijn precies de risico’s? En kun je een illegale constructie achteraf nog legaliseren?
⚠️ Wat is illegaal bouwen volgens Spaans recht?
In Spanje is een constructie illegaal als:
- Ze zonder geldige bouwvergunning (licencia de obra) is gebouwd
- Ze afwijkt van de vergunde bouwplannen
- Ze is gebouwd op beschermde grond (bijv. suelo no urbanizable)
- Ze na vergunning is gebouwd, maar zonder certificado final de obra of licencia de primera ocupación
Ook interne verbouwingen kunnen illegaal zijn, bijvoorbeeld als:
- Ze invloed hebben op dragende elementen
- Ze het gebruik van het pand veranderen (bijv. garage → studio)
- Ze invloed hebben op ventilatie, veiligheid of installaties
💸 Mogelijke gevolgen van illegaal bouwen
1. Boetes
De boetes verschillen per gemeente, maar kunnen fors oplopen.
Gemiddeld varieert dit van:
- €3.000 – €6.000 voor kleine verbouwingen
- €10.000 – €30.000 voor grotere constructies
- Boetes tot €100.000 of meer bij bouw in beschermde zones
2. Verplichte afbraak
Als het werk als onverenigbaar met het bestemmingsplan wordt beschouwd, kan de gemeente je verplichten tot afbraak. Dit gebeurt vaker dan je denkt, vooral bij meldingen van buren of lokale inspecties.
3. Geen legale verkoop of erfopvolging
Een woning met illegale delen:
- Kan juridisch niet volledig worden overgedragen
- Wordt geweigerd door de notaris of het kadaster (registro)
- Kan bij overlijden tot problemen leiden in de erfafwikkeling
4. Geen aansluiting op nutsvoorzieningen
Als er geen licencia de primera ocupación is (bijvoorbeeld bij een vergunningsplichtige uitbreiding), kun je worden geweigerd door de water- of stroomleverancier.
5. Geen verhuurlicentie
Voor toeristische verhuur of langdurige verhuur met registratieplicht is een volledige en legale status van het pand vereist. Bij illegale aanpassingen word je simpelweg uitgesloten.
🔧 Is legalisatie achteraf mogelijk?
Ja, in sommige gevallen is legalisatie van illegale bouwwerken alsnog mogelijk — maar dat hangt af van:
1. De ouderdom van de constructie
In de Comunidad Valenciana geldt:
- Na 6 jaar verjaringstermijn is het meestal niet meer strafbaar
- Maar: legalisatie is dan niet automatisch mogelijk
→ Je moet het bouwwerk alsnog in laten meten, technisch laten keuren en opnemen in de eigendomsakte
2. De locatie (en het bestemmingsplan)
- Bouw op suelo urbano kan soms worden gelegaliseerd
- Bouw op suelo rústico of beschermde grond bijna nooit
- Bij afwijkingen van het bestemmingsplan wordt legalisatie geweigerd
3. De aard van de constructie
- Kleine aanpassingen zoals pergola’s, terrassen of dakkapellen zijn vaak eenvoudiger te legaliseren
- Grote uitbreidingen, bijgebouwen of nieuwe verdiepingen vereisen veel meer documentatie en vaak een volledige nieuwe vergunning
📄 Wat heb je nodig voor legalisatie?
Een legalisatieprocedure vereist meestal:
- Technisch rapport van een architect
- Certificado de antigüedad (bewijs van ouderdom)
- As-built tekeningen
- Indiening bij het kadaster en het gemeentehuis
- Administratieve bijwerking van de eigendomsakte
Soms kan legalisatie worden gekoppeld aan de aanvraag van de licencia de primera ocupación of bij verkoop. Houd wel rekening met extra kosten en wachttijden.
📌 Praktische tips
✅ Wees open over bestaande illegale bouwwerken bij aankoop
✅ Laat een technisch onderzoek doen bij twijfel
✅ Bewaar altijd facturen, foto’s en bouwtekeningen van uitgevoerde werken
✅ Vermijd “onder de radar”-klussen, ook al stelt een aannemer dit voor
✅ Ga bij twijfel langs het gemeentehuis of schakel een juridisch adviseur in
7- Van idee tot oplevering: stappenplan voor legaal bouwen of verbouwen aan de Costa Blanca
Een huis bouwen of verbouwen in Spanje vraagt meer dan alleen een goed idee en een aannemer. Een succesvolle verbouwing aan de Costa Blanca begint met een duidelijke strategie, realistische verwachtingen én kennis van de lokale regels.
Hieronder vind je een concreet stappenplan in 9 fases — van eerste idee tot legale oplevering — dat jou helpt om fouten, boetes en vertraging te voorkomen.
1. 📌 Idee & wens: wat wil je precies?
Of het nu gaat om een nieuw zwembad, uitbreiding van je woning of de bouw van een gastenverblijf — begin met het exact in kaart brengen van:
- Wat je wilt (functie, omvang, stijl)
- Waarom je het wilt (gebruik, verhuur, waarde)
- Welke delen van het perceel of huis erbij betrokken zijn
📋 Tip: Teken een schets en schrijf je wensen puntsgewijs uit — dit helpt enorm bij communicatie met architecten en aannemers.
2. 🏛️ Juridische toets van je woning en perceel
Voor je plannen laat uitwerken, moet je zeker weten:
- Of bouwen of verbouwen überhaupt is toegestaan op jouw locatie
- Welk bestemmingsplan (Plan General) van toepassing is
- Of jouw woning wettelijk geregistreerd en vergund is
📌 Dit controleer je bij het kadaster, het registro de la propiedad, én de afdeling urbanismo van de gemeente.
🔎 Laat een lokaal bouwtechnisch of juridisch adviseur meekijken. Kleine details in het Spaanse recht kunnen grote gevolgen hebben.
3. 🧑🎓 Architect of technisch ingenieur inschakelen
Voor alle vergunningplichtige werken (ook interne structurele verbouwingen) heb je een professioneel bouwplan nodig van:
- Een architect (arquitecto) voor woonuitbreidingen, nieuwbouw, complete herinrichting
- Een ingeniero técnico bij technische installaties of industriële ruimtes
Deze expert maakt:
- Bouwtekeningen en constructieberekeningen
- De officiële proyecto básico y de ejecución
- De vergunningsaanvraag (solicitud de licencia de obra)
4. 📝 Aanvraag van de juiste bouwvergunning
Afhankelijk van de aard van je project heb je een:
- Licencia de obra menor (kleine werken: schuttingen, tegels, badkamers)
- Licencia de obra mayor (grote werken: uitbreidingen, bijgebouwen, constructieve aanpassingen)
Deze vergunning vraag je aan bij het gemeentehuis (Ayuntamiento), samen met:
- Bouwplan en technische documentatie
- Eventuele meldingen aan buren
- Bewijs van eigendom en locatie-informatie
⏳ De wachttijd varieert sterk: van 2 weken (klein werk) tot 6+ maanden bij complexe dossiers.
5. 🔨 Selectie en contract met aannemer
Werk uitsluitend met erkende lokale aannemers met:
- Bewijs van inschrijving bij de Spaanse Kamer van Koophandel
- Verzekering en aansprakelijkheidsdekking
- Officiële facturering en contract
📌 Laat een schriftelijk contract opstellen, met tijdlijnen, betalingsfasen en boetebeding bij vertraging.
6. 🔍 Controle en bijsturing tijdens de uitvoering
Laat tijdens het werk regelmatig controleren of:
- De uitvoering overeenkomt met de vergunde plannen
- Bouwvoorschriften worden nageleefd
- Veiligheid en milieuvoorschriften worden gerespecteerd
De projectarchitect of opzichter (aparejador) voert periodieke controles uit en rapporteert de voortgang.
7. ✅ Afronding & certificaten
Bij oplevering moet je beschikken over:
- Certificado Final de Obra van je architect
- Eventueel: Energiecertificaat, Elektrakeuring of Technisch Bouwboek
Zonder deze documenten kun je geen licencia de primera ocupación aanvragen.
8. 🏠 Aanvraag Licencia de Primera Ocupación
Dit is de bewoningsvergunning die bewijst dat je woning legaal en veilig is. Zonder dit document:
- Kun je niet aansluiten op water of elektra
- Krijg je geen hypotheek of verhuurlicentie
- Kun je juridisch niet verkopen
📌 Vergeet ook niet de bijwerking van de eigendomsakte bij het Registro de la Propiedad én het Catastro.
9. 📂 Archivering & nazorg
Bewaar alle documenten overzichtelijk:
- Facturen en betalingsbewijzen
- Tekeningen, vergunningen, certificaten
- Foto’s van elke fase van het proces
💼 Denk ook aan juridische bescherming bij latere verkoop of verhuur.
8- Realistische tijdlijn en kosten voor bouwen of verbouwen aan de Costa Blanca
Na zeven delen over regelgeving, vergunningen en praktische stappen is het tijd voor de hamvraag: wat kost het om legaal te bouwen of verbouwen aan de Costa Blanca, en hoe lang duurt het?
De antwoorden hangen af van jouw situatie, het soort project, en de gemeente waarin je actief bent. Toch is het mogelijk om duidelijke richtlijnen te geven op basis van tientallen reële cases van Nederlandse en Belgische expats.
📅 Tijdlijn van een gemiddeld bouwproject (verbouwing of uitbreiding)
| Fase | Duur (gemiddeld) |
| Idee & Juridische check | 1 – 3 weken |
| Architect / bouwtekening | 2 – 6 weken |
| Aanvraag vergunning | 2 – 24 weken (gemeenteafhankelijk) |
| Selectie aannemer & planning | 2 – 4 weken |
| Uitvoering bouw of verbouwing | 4 – 24 weken (afhankelijk van type werk) |
| Oplevering & certificaten | 2 – 4 weken |
| Aanvraag Licencia de Primera Ocupación | 3 – 12 weken (indien vereist) |
📣 Nooit Meer Belangrijke Informatie Missen?!
Blijf op de hoogte van alles rondom wonen aan de Costa Blanca! 🌞
Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief en ontvang direct een melding bij elke nieuwe blogpost. 📩
Als abonnee krijg je ook exclusieve, diepgaande case studies die niet op de website worden gepubliceerd.
✔ Altijd als eerste op de hoogte van nieuwe artikelen
✔ Unieke inzichten en tips speciaal voor abonnees
✔ Geen spam, geen advertenties – alleen waardevolle content
👉 Meld je nu aan en mis niets!
📚 Bronnenlijst
De informatie in deze blogpost is gebaseerd op:
- 🔗 Generalitat Valenciana – Bouwvergunningen & vergunningstrajecten
- 🔗 Código Técnico de la Edificación (CTE) – Technische bouwcode Spanje
- 🔗 Idealista – Marktinformatie en projectontwikkeling Costa Blanca
- 🔗 Ministerie van Transport, Mobiliteit en Stedelijke Agenda (Mitma)
- 🔗 ArchDaily Spain – Lokale bouwtrends en regelgeving
- 🔗 Lokale regelgeving van gemeenten zoals Jávea (Xàbia), Benissa, Altea en Orihuela Costa
💡 Tip: informeer altijd bij het Ayuntamiento van jouw gemeente naar de actuele interpretatie van regionale regels.
