🏡 Valkuilen bij een Huis Kopen aan de Costa Blanca: Wat Nederlanders en Belgen Moeten Weten
De grootste verschillen tussen onroerendgoed kopen in Spanje en Nederland uitgelegd
Inleiding: Droomhuis of Doolhof?
Een vrijstaand huis met uitzicht op zee, een appartement op loopafstand van het strand of misschien zelfs een knusse finca tussen de sinaasappelbomen… Voor veel Nederlanders en Belgen is het kopen van een woning aan de Costa Blanca een lang gekoesterde droom. En terecht: de regio staat bekend om haar aangename klimaat, ontspannen levensstijl, goede gezondheidszorg en aantrekkelijke vastgoedprijzen. Tel daarbij op dat steeds meer mensen op afstand kunnen werken of een tweede verblijf zoeken voor overwintering, en je begrijpt waarom de Costa Blanca de laatste jaren aan populariteit wint.
Maar achter het zonnige plaatje schuilen ook risico’s. De Spaanse vastgoedmarkt is fundamenteel anders dan de Nederlandse of Belgische. Denk aan juridische constructies die hier onbekend zijn, een gebrek aan transparantie in de informatievoorziening, én een andere cultuur van zakendoen. Waar je in Nederland of België rekent op gestandaardiseerde koopovereenkomsten en betrouwbare makelaars, kom je in Spanje terecht in een veel minder gereguleerd landschap.
Dat klinkt misschien onheilspellend, maar wees gerust: met de juiste voorbereiding en kennis van de valkuilen is kopen in Spanje prima te doen. Deze blogpost is geschreven voor iedereen die overweegt te emigreren, een tweede woning te kopen, te overwinteren of zelfs te ondernemen aan de Costa Blanca. Je krijgt een volledig overzicht van de meest voorkomende valkuilen bij het kopen van vastgoed in deze regio — en minstens zo belangrijk: hoe je ze kunt vermijden.
We belichten onder andere:
- Waarom blind vertrouwen op een makelaar riskant is
- Wat je moet weten over eigendomstitels en vergunningen
- Welke bijkomende kosten vaak vergeten worden
- Hoe het onderhandelingsproces verloopt in Spanje
- Specifieke aandachtspunten voor ondernemers die vastgoed kopen
Je leest niet alleen wat de valkuilen zijn, maar ook waarom ze ontstaan en hoe je je hiertegen kunt wapenen — met betrouwbare bronnen en praktische tips.
Regionaal voorbeeld:
Veel kopers oriënteren zich bijvoorbeeld op steden zoals Alicante, Torrevieja, Jávea, of dorpen zoals Altea, Benissa of La Nucia. De verschillen zijn groot: niet alleen qua prijs en sfeer, maar ook qua regelgeving, vergunningen en gemeentelijke samenwerking. In sommige kleinere dorpen duurt een vergunningsaanvraag maanden langer dan in grotere steden met meer ervaring in buitenlanders. Ook dat soort lokale nuances nemen we in deze blogreeks mee.
📌 Kopen in Spanje is zeker mogelijk, maar het is géén Nederland of België. Daarom loont het om jezelf goed te informeren voordat je verliefd raakt op een woning die juridisch een nachtmerrie blijkt.
In het volgende deel duiken we direct in de eerste grote valkuil:
👉 het ontbreken van onafhankelijke begeleiding, en waarom het inschakelen van een eigen advocaat of gestor essentieel is voor een veilige aankoop.
Let op! Deze blogpost is met zorg samengesteld en bedoeld ter informatie. Het is geen bindend advies, maar bedoeld om je op weg te helpen. Wet- en regelgeving kunnen veranderen en per regio verschillen. Voor fiscale, juridische of financiële beslissingen raden wij aan om een gecertificeerd adviseur of notaris te raadplegen
Valkuil 1: Geen onafhankelijke begeleiding inschakelen
Eén van de grootste misverstanden onder buitenlandse kopers in Spanje — met name Nederlanders en Belgen — is het idee dat de makelaar je begeleidt en jouw belangen behartigt. Dat klinkt logisch als je gewend bent aan het Nederlandse of Belgische systeem, waar de aankoopmakelaar vaak echt voor de koper werkt. Maar in Spanje is de situatie fundamenteel anders.
📌 Dubbele belangen: wie vertegenwoordigt wie?
In Spanje werkt de makelaar (in het Spaans: agente inmobiliario) in de meeste gevallen voor de verkoper. De makelaar verdient zijn commissie doorgaans via de verkopende partij of via een gedeelde commissie met de makelaar van de koper. Het concept van een aankoopmakelaar die uitsluitend jouw belangen vertegenwoordigt, bestaat wel, maar is eerder uitzondering dan regel.
💡 Belangrijk om te weten:
Er is in Spanje géén verplichte makelaarslicentie. Iedereen mag zich in principe makelaar noemen. Dat betekent dat ervaring en betrouwbaarheid sterk uiteenlopen — en dat het risico op belangenverstrengeling reëel is.
Regionaal voorbeeld:
In plaatsen als Torrevieja of Benidorm zijn veel Engelstalige en Nederlandstalige makelaars actief die werken op commissiebasis. Sommige zijn oprecht, anderen zijn vooral gericht op snelle verkoop. In dorpen als Moraira of Jávea, waar het vastgoed aanzienlijk duurder is, werken makelaars vaak in netwerken waarbij ze listings uitwisselen — wat het voor de koper lastig maakt om te achterhalen wie de echte ‘eigen’ contactpersoon is.
Wat wel belangrijk is om te weten is dat er natuurlijk ook echte goede makelaars zijn. Maar in een landschap met zoveel keuze en zoveel “wildgroei” moet je je ook realiseren dat de kans dat je een verkeerde treft serieus aanwezig is.
✅ De oplossing: Schakel een onafhankelijke expert in of neem een aanbevolen aankoop makelaar in armen
Een van de beste beslissingen die je kunt nemen, is het inschakelen van een onafhankelijke advocaat (abogado) of een ervaren gestor administrativo. Deze professionals kennen de lokale wet- en regelgeving, werken buiten het makelaarssysteem en zorgen dat jij als koper beschermd wordt.
Een goede aankoop makelaar komt vaak vanuit je eigen netwerk. Iemand met een bewezen relustaat, aanbevolen door iemand die je kent.
Taken die een goede abogado of gestor voor je kan doen:
- Checken of de eigendomstitel (escritura) correct is
- Onderzoeken of er schulden of hypotheken rusten op het pand
- Controleren of het perceel correct geregistreerd is bij kadaster en gemeente
- Begeleiden van het ondertekenen van reserveringscontracten en koopovereenkomst
- Vertegenwoordigen van de koper bij de notaris
- Helpen bij het aanvragen van een NIE-nummer en het openen van een Spaanse bankrekening.
Taken die een goede aankoop makelaar voor je kan doen:
- Bovenstaande punten, maar een advokaat of gestor is wellicht een zekerdere (onafhankelijkere) optie.
- Prijs onderhandeling (hij of zij kent de lokale markt)
- Markt onderzoek, wat is er bij andere makelaars beschikbaar en valt het binnen jou criterium.
🧠 Wist je dat…
…je advocaat jou zelfs volledig op afstand kan vertegenwoordigen via een notariële volmacht (poder notarial)? Handig als je nog in Nederland of België bent en niet voor elke stap naar Spanje kunt reizen.
💬 Veelgemaakte denkfouten van Nederlandse en Belgische kopers:
- “De makelaar klonk betrouwbaar en sprak Nederlands, dus ik heb hem maar alles laten regelen.”
- “Ik dacht dat de notaris alles controleerde.”
- “Ik heb het reserveringscontract ondertekend zonder advies, want ik wilde het huis niet kwijtraken.”
➡️ In werkelijkheid geldt in Spanje: wie betaalt, bepaalt. Zonder eigen juridische bijstand ben je afhankelijk van de informatie van de verkoper of diens vertegenwoordiger.
📝 Opmerking van Vestig Wijzer
Hoewel deze blogpost waarschuwt voor veelvoorkomende valkuilen en minder betrouwbare makelaarspraktijken aan de Costa Blanca, willen we benadrukken dat er zeker ook zeer goede en integere makelaars actief zijn in deze regio.
Er zijn makelaars die hun vak serieus nemen, beschikken over een bewezen staat van dienst en werken met een zorgvuldig opgebouwd netwerk van betrouwbare partners zoals advocaten, gestors, verzekeraars en notarissen. Zulke professionals zorgen voor transparantie en begeleiding zoals je dat als koper mag verwachten.
Onze ervaring is dat makelaars met een Nederlandse of Belgische achtergrond vaak beter inspelen op de behoeften van landgenoten. Ze begrijpen niet alleen de taal, maar ook de culturele verwachtingen rondom service, communicatie en begeleiding bij een aankoop in het buitenland.
In de toekomst werkt Vestig Wijzer aan het opbouwen van een netwerk van dienstverleners waarin wij ons vertrouwen stellen – en waarvan we vinden dat ze werken zoals het hóórt. Wil je op de hoogte blijven van deze ontwikkelingen? Schrijf je dan in voor onze e-maillijst.
Tot die tijd blijft het advies: luister goed naar ervaringen van andere Nederlanders en Belgen in jouw regio van interesse. Mond-tot-mondreclame blijft vaak de meest waardevolle bron van informatie bij het kiezen van een betrouwbare makelaar.
🎯 Samenvattend advies:
- Vertrouw nooit alleen op de verkoopmakelaar, neem je eigen aankoop makelaar mee.
- Kies altijd voor een onafhankelijke advocaat of gestor, bij voorkeur vóór je iets ondertekent.
- Vraag actief naar ervaring met buitenlanders, lokale regelgeving en eventuele gemeentelijke problemen in de regio waarin je koopt.
📚 Betrouwbare bronnen en meer informatie:
- Colegio de Abogados de Alicante (Advocatenorde)
- Registradores de España – Eigendomsregisters
- Consumentenorganisatie OCU (Spanje)
- Notariaat Spanje – overzicht Spaanse notarissen
Valkuil 2: Onvolledige of onduidelijke eigendomstitels (escritura)
Stel je voor: je hebt een prachtig huis gevonden met uitzicht op zee. De makelaar verzekert je dat “alles in orde is” en de prijs is goed. Maar pas bij de notaris hoor je dat het huis niet volledig geregistreerd staat, dat er een oude hypotheek op rust of dat een deel van de woning illegaal is aangebouwd. Dit klinkt als een nachtmerrie — maar het gebeurt vaker dan je denkt.
📄 Wat is de ‘escritura pública’?
De escritura pública is de officiële koopakte die bij de Spaanse notaris wordt ondertekend. Maar let op: dit document is niet altijd voldoende om alle juridische details te kennen. Voor aankooponderzoek heb je ook de Nota Simple nodig.
De Nota Simple is een uittreksel uit het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) waarin staat:
- Wie de wettelijke eigenaar is
- Of er hypotheken of beslagen op het pand rusten
- De exacte kadastrale gegevens
- De officiële oppervlakte en bestemming van het perceel
🧠 Belangrijk verschil met Nederland of België:
In Spanje komt het veel vaker voor dat gegevens verouderd, onvolledig of tegenstrijdig zijn, zeker bij oudere woningen of landelijke percelen. Vertrouw dus niet blind op wat op papier staat, of wat de verkoper beweert.
🚩 Veelvoorkomende juridische valkuilen:
❗ Onvergunde of niet-geregistreerde verbouwingen
In Spanje komt het vaak voor dat aanbouwen, dakterrassen of zwembaden zijn geplaatst zonder vergunning of zonder deze te registreren bij de gemeente en het kadaster. Hierdoor komt de feitelijke situatie niet overeen met de officiële gegevens.
➡️ Gevolg:
- Mogelijke boetes
- Moeilijkheden bij doorverkoop of hypotheekaanvraag
- Verplichte legalisatie achteraf (extra kosten en soms onmogelijk)
❗ Meerdere erfgenamen of onopgeloste nalatenschappen
Sommige woningen worden aangeboden door families waarin niet alle erfgenamen formeel akkoord zijn. Zonder duidelijke eigendomsrechten mag er in Spanje geen verkoop plaatsvinden, maar in de praktijk wordt dit soms omzeild of pas laat ontdekt.
➡️ Gevolg:
- Juridische conflicten na aankoop
- Onmogelijkheid om de koop in te schrijven op jouw naam
- Lange vertragingen of zelfs annulering
❗ Hypotheken of schulden op het pand
Een pand kan juridisch belast zijn met:
- Hypotheken
- Gemeentelijke belastingschulden (IBI)
- Aansluitingskosten of bijdragen aan urbanisatie (bijv. VVE-achtige constructies)
➡️ Gevolg:
Als koper neem jij deze verplichtingen vaak automatisch over, tenzij dit bij de koopakte expliciet is uitgesloten.
🔎 Regionaal voorbeeld: Orihuela Costa vs inlandse dorpen
In Orihuela Costa, waar veel urbanisaties in snel tempo zijn gebouwd, zie je regelmatig discrepanties tussen feitelijke bebouwing en officiële registratie. In contrast daarmee zijn huizen in dorpen zoals Benissa of La Nucía vaak ouder, waardoor eigendomstitels in meerdere generaties zijn overgegaan — en zelden juridisch helemaal ‘schoon’ zijn zonder controle.
✅ Wat moet je doen?
- Vraag altijd een actuele Nota Simple op via je abogado of gestor
- Controleer of de woning en alle onderdelen (zoals zwembad of garage) zijn ingeschreven
- Laat nagaan of er hypotheken of beslagen op rusten
- Eis dat onduidelijkheden vóór ondertekening van het koopcontract worden opgelost
📘 Handige tip: Vraag of de verkoper een Certificado de No Deuda kan overleggen — een verklaring dat er géén openstaande schulden of lasten zijn op het onroerend goed.
Valkuil 3: Niet weten welke vergunningen vereist zijn
Het huis ziet er fantastisch uit op de foto’s. Er is een zwembad, een aanbouw met gastenverblijf en zonnepanelen op het dak. Maar dan komt de aap uit de mouw: de woning heeft geen woonvergunning en de aanbouw is nooit vergund. In Nederland of België zou dit ondenkbaar zijn, maar aan de Costa Blanca gebeurt het regelmatig — met alle gevolgen van dien.
🏗 Wat zijn de belangrijkste vergunningen in Spanje?
In Spanje gelden andere regels dan in Nederland of België, en elke gemeente (ayuntamiento) heeft een zekere mate van autonomie. Toch zijn er een paar vergunningen die bijna altijd belangrijk zijn:
1. Licencia de Primera Ocupación (LPO)
De zogeheten “eerste bewoningsvergunning”. Zonder deze vergunning:
- kun je problemen krijgen bij aansluiting op water/elektriciteit
- is permanente bewoning juridisch vaak niet toegestaan
- kunnen banken een hypotheek weigeren
- kan het pand niet officieel verhuurd worden
📌 In oudere woningen bestaat er soms geen LPO omdat die pas sinds begin 2000 gangbaar is. Gemeentes bieden dan soms een alternatief document aan: een certificaat van bewoning via technische inspectie.
2. Licencia de Obra (bouwvergunning)
Voor elk bouwwerk (aanbouw, zwembad, veranda, etc.) moet er een vergunning zijn afgegeven én geregistreerd. Veel Spanjaarden bouwen echter ‘op goed geluk’ bij — vaak met mondelinge toestemming van een buurman of de vorige burgemeester.
🔎 Wat is een LPO?
LPO staat voor “Licencia de Primera Ocupación”, wat in het Nederlands vertaald wordt als “eerste bewoningsvergunning”.
Deze vergunning wordt afgegeven door de gemeente (ayuntamiento) en bevestigt dat:
- de woning wettelijk is gebouwd volgens de goedgekeurde bouwvergunning
- de bouw is voltooid volgens de plannen
- de woning voldoet aan de basisvoorwaarden voor bewoning (veiligheid, hygiëne, aansluiting op water/elektriciteit, etc.)
📍 Waarom is deze vergunning belangrijk?
De LPO is vaak een voorwaarde voor:
- ✅ Aansluiting op nutsvoorzieningen (water, elektra)
- ✅ Hypotheekaanvraag bij Spaanse banken
- ✅ Legale permanente bewoning
- ✅ Officiële verhuur (zowel lange termijn als toeristisch)
- ✅ Herverkoop zonder juridische complicaties
🧱 Heeft elke woning een LPO?
Nee. Oudere woningen, vooral gebouwd vóór begin 2000, hebben soms nooit een LPO gehad, omdat dat destijds niet verplicht was. In dat geval kan de gemeente soms een ‘verklaring van bewoning’ verstrekken op basis van een technische inspectie.
Let op:
Sommige gemeenten stellen inmiddels ook een ‘segunda ocupación’ (vergunning voor tweede bewoning) verplicht bij doorverkoop of herbewoning, vooral bij oudere woningen of panden die lange tijd leeg hebben gestaan.
➡️ Risico’s bij ontbreken van vergunning:
- boetes en verplichte afbraak
- problemen bij verzekering of schadeclaims
- waardevermindering bij doorverkoop
3. Certificaat van Technische Compatibiliteit (Cédula Urbanística)
Sommige rurale gebieden (bijv. rondom Jalón of Pedreguer) vallen onder strenge beperkingen qua bebouwing. Dit certificaat bevestigt of er (al dan niet) bebouwd mag worden volgens het bestemmingsplan (plan general).
⚠️ Risico bij landelijke woningen (finca rústica)
Een veelvoorkomend scenario: iemand koopt een charmante finca in het binnenland met grote lap grond en prachtig uitzicht. Alleen…
- de woning is illegaal gebouwd
- er is geen enkele vergunning aanwezig
- het perceel is geclassificeerd als agrarisch
➡️ Gevolg: je mag het huis niet uitbreiden, niet verbouwen en in sommige gevallen zelfs niet permanent bewonen. Herverkoop is complex en banken financieren deze panden vaak niet.
🏘 Urbanisaties vs individuele bouw
- In moderne urbanisaties (bijv. in Villamartin, Finestrat of Gran Alacant) zijn vergunningen meestal goed geregeld, omdat de promotors met projectontwikkelaars werken en de documenten centraal regelen.
- Bij individueel gebouwde woningen, zeker op het platteland of aan de randen van dorpjes, is het vaak een wirwar van losse vergunningen — als die er al zijn.
✅ Wat kun je doen als koper?
- Laat je abogado vooraf alle vergunningen opvragen én controleren
- Vraag expliciet om bewijs van de LPO of alternatief document
- Controleer of alle gebouwen op het perceel zijn vergund én geregistreerd
- Ga na of er beperkingen gelden voor toekomstige verbouwingen of aanpassingen
🛠 Praktische tip:
In veel gemeenten kun je online een certificaat van legaliteit aanvragen. Dit bevestigt of alle bestaande bebouwing legaal is volgens het huidige bestemmingsplan.
Valkuil 4: Vergeten de bijkomende kosten in te calculeren 💸
Wie alleen kijkt naar de aankoopprijs van een huis aan de Costa Blanca, komt al snel voor onaangename verrassingen te staan. Want hoewel vastgoed hier vaak aantrekkelijk geprijsd lijkt in vergelijking met Nederland of België, zijn de bijkomende kosten aanzienlijk en niet altijd transparant. Een verkeerde inschatting van deze kosten is een van de meest voorkomende valkuilen voor Nederlandse en Belgische kopers.
📊 Hoeveel extra betaal je bovenop de koopsom?
Gemiddeld moet je rekenen op 12% tot 15% aan bijkomende kosten bovenop de aankoopprijs. Dit percentage kan variëren per regio, soort woning (nieuwbouw of bestaande bouw), en of je koopt met of zonder hypotheek.
Een voorbeeld ter illustratie:
| Kostenpost | Indicatieve Kost (%) | Bedrag bij €250.000 |
| Overdrachtsbelasting (ITP) | 10% | €25.000 |
| Notariskosten | 0,5 – 1% | €1.250 – €2.500 |
| Registratierechten (kadaster) | 0,5 – 1% | €1.250 – €2.500 |
| Advocaat of gestor | 1 – 1,5% | €2.500 – €3.750 |
| Makelaarskosten (voor koper optioneel) | Meestal inbegrepen* | – |
| Totaal extra kosten | 12 – 15% | €30.000 – €37.500 |
Valkuil 5: Te snel beslissen of kopen zonder bezoek 🏃♂️💻
De Spaanse zon straalt ook online. Platforms zoals Idealista, Fotocasa en Kyero tonen prachtige huizen met zeezicht, palmbomen en scherpe prijzen. De verleiding is groot om snel toe te happen, zeker als een makelaar of verkoper zegt: “Er zijn nog drie geïnteresseerden, u moet snel beslissen.” Maar haastige spoed is zelden goed — zeker niet bij een vastgoedaankoop in het buitenland.
📦 De risico’s van kopen op afstand
Steeds meer mensen overwegen om op afstand een woning in Spanje te kopen, bijvoorbeeld:
- Op basis van video’s of virtuele rondleidingen
- Via familie of vrienden ter plaatse
- Vanuit het idee: “We kopen nu, dan zien we het later wel”
Maar de risico’s zijn groot:
- Verkeerde inschatting van de buurt: Wat op Google Maps een rustige wijk lijkt, kan in werkelijkheid druk, ongezellig of juist verlaten zijn.
- Onjuiste voorstelling van de woning: Foto’s verdoezelen gebreken, achterstallig onderhoud of ongunstige ligging (zoals een flatgebouw vlak voor dat mooie uitzicht).
- Geen gevoel bij de omgeving: Hoe is de sfeer in het dorp? Wat voor buren heb je? Hoe ver is het écht naar de supermarkt, het ziekenhuis of het strand?
🏘️ Urbanisatie? Dorp? Stad? Check het ter plekke!
Aan de Costa Blanca bestaan grote verschillen tussen:
- Urbanisaties (woonwijken buiten de stadskernen): vaak internationaal en rustig, maar soms seizoensgebonden en met beperkte voorzieningen
- Dorpscentra (zoals Jalón, Alfaz del Pi): levendiger en traditioneler, maar niet voor iedereen geschikt qua levensstijl of taal
- Steden (Alicante, Torrevieja, Benidorm): meer faciliteiten, maar ook drukker en vaak duurder
🔍 Voorbeeld: In Orihuela Costa kun je een prachtig huis kopen voor een scherpe prijs, maar sommige urbanisaties daar zijn in de winter zo goed als verlaten. Dat voelt anders dan in het gezellige oude centrum van Jávea, waar het hele jaar door leven is.
🚶♀️ Waarom bezichtigen essentieel is
Een persoonlijke bezichtiging biedt niet alleen zicht op de woning, maar vooral op de beleving:
- Hoe voelt de buurt aan?
- Is er geluidsoverlast? (bijvoorbeeld nabij de N-332 of discotheken)
- Is het huis goed onderhouden?
- Hoeveel zonlicht valt er binnen?
- Is het uitzicht écht wat de foto suggereert?
Deze elementen kun je simpelweg niet goed beoordelen via een scherm.
🏡 Tip: Huur eerst — koop later
Voor wie serieus overweegt te emigreren of te overwinteren, is het vaak verstandig om eerst een tijd te huren in de regio van je voorkeur:
- Je ervaart het leven ter plaatse: voorzieningen, klimaat, bereikbaarheid
- Je bouwt contacten op met locals en andere expats
- Je krijgt een realistischer beeld van wat je écht zoekt in een woning
📌 Sommige kopers veranderen van mening over locatie of type woning zodra ze enkele weken in Spanje wonen. Huren voorkomt dure vergissingen.
📝 Vermijd druk en emotie bij aankoop
Laat je niet opjagen door makelaars of websites die claimen dat het pand “morgen weg is”. De markt aan de Costa Blanca is actief, maar lang niet zo overspannen als in Nederland of België. Tijd nemen loont.
Een goede vuistregel:
- Bezoek meerdere woningen
- Vergelijk prijzen per regio
- Laat een objectieve partij meekijken (advocaat, bouwkundige, lokale adviseur)
Valkuil 6: Onbegrip van het biedings- en onderhandelingsproces 💶🤝
Wie gewend is aan het Nederlandse of Belgische systeem van bieden op woningen — met biedformulieren, deadlines en notariële intentieverklaringen — komt in Spanje al snel in een compleet andere wereld terecht. Het onderhandelingsproces aan de Costa Blanca is informeel, minder gereguleerd en vaak gebaseerd op mondelinge afspraken. Dat levert risico’s op voor onvoorbereide kopers.
📉 Geen vast protocol voor bieden
In Spanje is er geen standaardprocedure voor het uitbrengen van een bod. Geen biedlogboeken of schriftelijke verplichtingen zoals in Nederland. In de praktijk betekent dit:
- Er kan op elk moment een nieuw bod binnenkomen, ook al is jouw bod al geaccepteerd
- Er zijn geen regels over wie “eerste recht” heeft
- Veel gaat op basis van mondelinge toezeggingen, die juridisch vaak niet bindend zijn
- Makelaars vertegenwoordigen zelden jouw belangen exclusief
❗ Verkoper: “Ik heb uw bod geaccepteerd.”
❗ Een dag later: “Er is een hogere bieder, tenzij u nu verhoogt…”
💬 Typische misverstanden bij Nederlanders en Belgen
Veel kopers gaan ervan uit dat:
- Een geaccepteerd bod = een juridische verplichting
- De makelaar neutraal is
- De woning van de markt gehaald wordt zodra je tot een akkoord komt
In de praktijk is dit niet gegarandeerd. Een woning kan nog gewoon te koop staan, en de verkoper kan van gedachten veranderen tot aan het ondertekenen van de koopovereenkomst.
🛡️ Belang van juridische bescherming
Om jezelf te beschermen tijdens de onderhandelingsfase is het essentieel om:
- Snel een reserveringscontract te laten opstellen (Contrato de Reserva)
– Hierin leg je het akkoord vast en betaal je meestal een aanbetaling van €3.000 – €6.000
– Hiermee laat je zien dat je serieus bent, en reserveer je het huis voor een afgesproken termijn - Een advocaat (abogado) of aankoopbegeleider te betrekken vóór je tekent
– Laat hen controleren of de verkoper bevoegd is en of er juridische obstakels zijn
– Zij onderhandelen vaak ook met meer lokale kennis
⚠️ Aandachtspunten bij onderhandelen
- Doe nooit een aanbetaling zonder juridische check. Zelfs reserveringscontracten zijn niet altijd waterdicht.
- Let op de “onderhandelingsruimte”: die is meestal groter dan in Nederland of België, vooral bij tweedehandswoningen.
- Wees voorbereid op culturele verschillen: onderhandelen in Spanje kan stroever of juist emotioneler verlopen.
📌 Onderhandelen gaat vaak via de makelaar, in plaats van rechtstreeks met de verkoper. Zorg dat je iemand hebt die jouw belang vertegenwoordigt in die gesprekken.
🤔 Wat is gebruikelijk aan de Costa Blanca?
- Kortingen van 5 tot 10% op de vraagprijs zijn niet ongebruikelijk
- In rustieke gebieden of bij woningen met gebreken kan dit zelfs oplopen tot 15–20%
- Nieuwbouwprojecten bieden soms minder ruimte voor onderhandelingen, maar wél promoties zoals gratis keukenapparatuur of lagere notariële kosten
📋 Voorbeeldsituatie
Een Nederlandse koper biedt €220.000 op een woning in Jávea met vraagprijs €239.000.
De verkoper accepteert het bod mondeling.
Twee dagen later blijkt dat een Frans stel €225.000 heeft geboden.
De Nederlandse koper verliest de woning omdat er nog geen contract was getekend.
Les: mondeling akkoord = geen garantie.
Valkuil 7: Verwachten dat alles ‘werkt zoals thuis’ 🏗️⏳
Veel Nederlanders en Belgen komen naar de Costa Blanca met een bepaald verwachtingspatroon over hoe dingen ‘horen te gaan’. Ze vergelijken procedures, snelheid en transparantie vaak automatisch met wat ze kennen uit hun thuisland. Dat leidt regelmatig tot frustratie en vertraging, zeker bij een vastgoedtransactie.
⏰ Vertraging is (vaak) de norm
In Spanje is het concept van tijd rekbaar. Deadlines zijn zelden keihard, en procedures duren regelmatig langer dan verwacht — zonder dat iemand daar zenuwachtig van wordt.
Voorbeelden van typische vertragingen:
- De notaris heeft “nog geen plek” deze week
- De gemeente laat op zich wachten met het afgeven van een vergunning
- De verkoper heeft “nog iets nodig” van een erfgenaam in Madrid
- Het registratiekantoor verwerkt documenten trager dan gepland
🔍 Wat voor Nederlanders een “vertraging” is, is in Spanje vaak “de normale gang van zaken”.
🔌 Nutsvoorzieningen: niet zomaar geregeld
Waar je in Nederland binnen een week gas, water en licht regelt, kun je in Spanje tegen heel andere obstakels aanlopen. Denk aan:
- Oude contracten op naam van een overleden eigenaar
- Geen vergunning voor eerste bewoning (licencia de primera ocupación)
- Geen aansluiting mogelijk op het net (bijv. bij rustieke woningen)
- Bureaucratische eisen zoals NIE-nummer, Spaanse bankrekening, en originele documenten
📎 Zelfs internet aansluiten kan een logistieke uitdaging zijn in sommige gebieden. Providers komen niet altijd opdagen, of vragen plots extra papieren.
🏛️ Juridische en administratieve cultuurverschillen
De Spaanse juridische cultuur is formeler op papier, maar informeler in uitvoering. Hierdoor ontstaan misverstanden:
- De verkoper belooft iets mondeling, maar dat verschijnt niet in het koopcontract
- Je krijgt tegenstrijdige informatie van de gemeente, notaris of makelaar
- Documenten lijken compleet, maar missen stempels of vertalingen
In Nederland/België:
- Strikte regels
- Veel digitale procedures
- Hoge mate van transparantie
In Spanje:
- Minder digitalisering
- Meer papieren processen
- Meer afhankelijkheid van persoonlijke contacten
🧘♂️ Tip: omarm het tempo, maar neem het proces serieus
Wie zich aanpast aan het Spaanse ritme en cultuur, komt minder snel in de problemen. Dat betekent niet dat je naïef moet zijn. Integendeel:
- Volg alles kritisch op en laat niets aan het toeval over
- Laat belangrijke afspraken schriftelijk vastleggen, desnoods via een advocaat
- Zorg dat je zelf actief opvolgt of zaken geregeld zijn, ook als je vertegenwoordigd wordt
🧭 Geduld is geen zwakte, maar een essentiële vaardigheid bij een Spaans aankoopproces.
🔄 Wonen alsof je in Nederland bent werkt niet
Sommige mensen proberen het Spaanse proces aan te passen aan hun eigen wensen. Dat leidt tot botsingen en teleurstelling. De realiteit is:
- Dingen gaan trager
- Niet alles is “logisch”
- Regels worden soms anders geïnterpreteerd
De kunst is om Spanje te leren begrijpen, niet om Spanje te laten werken zoals Nederland of België.
Speciaal voor ondernemers: Valkuilen bij aankoop van panden voor zakelijke doeleinden 🏢📊
Voor ondernemers die aan de Costa Blanca een zaak willen beginnen — zoals een B&B, winkel, horecazaak of praktijkruimte — gelden er naast de gebruikelijke aankoopvalkuilen ook nog eens specifieke risico’s. De Spaanse regelgeving rond zakelijk vastgoed is complexer en strenger dan veel kopers verwachten. Een verkeerde aanname kan leiden tot forse extra kosten of zelfs het verbod om je zaak te openen.
🧭 Bestemmingsplannen: niet alles mag zomaar
In Spanje is het bestemmingsplan (plan general) van groot belang. Je kunt niet zomaar een woning ombouwen tot winkel of horecaonderneming, zelfs niet als het pand commercieel lijkt.
Veelvoorkomende valkuilen:
- Een pand staat op ‘residencial’ grond en mag niet commercieel worden gebruikt
- Bestaande commerciële activiteiten zijn niet geregistreerd of verlopen
- Verkeerde aanname dat een winkelpand automatisch geschikt is voor horeca
- Gemeentelijke regels verschillen sterk per plaats — wat mag in Alicante, mag niet per se in Jávea
🔍 Controleer bij de gemeente de licencia de actividad en uso del suelo vóór aankoop, liefst via een lokale jurist of gestor.
📄 Gemeentelijke vergunningen zijn onmisbaar
Zonder de juiste vergunning kun je je zaak niet openen — zelfs al is het pand gekocht en ingericht. Denk aan:
- Licencia de apertura (openingsvergunning): vereist voor bijna elk type onderneming
- Licencia ambiental of sanitaria: nodig bij horeca, schoonheidssalons, medische praktijken
- Brandveiligheidsverklaringen: essentieel bij B&B’s en restaurants
- Terrasvergunningen (terrazas): afhankelijk van gemeentebeleid en buren
📌 Deze vergunningen worden per gemeente beoordeeld en zijn dus niet standaard of automatisch overdraagbaar van de vorige eigenaar.
🧾 Privé kopen of via een vennootschap?
Ook de juridische structuur waarin je koopt heeft gevolgen:
| Aankoop via | Voordelen | Nadelen |
| Privépersoon | Minder administratie, eenvoudiger hypotheek | Beperkte aftrekbaarheid, risico op privéaansprakelijkheid |
| Spaanse S.L. (vennootschap) | Fiscale voordelen, beperkte aansprakelijkheid | Jaarlijkse boekhouding, hogere kosten, vereisten voor oprichting |
Praktische tips om deze valkuilen te vermijden 🧠✅
Na het overzicht van alle valkuilen, is het tijd om de blik te richten op concrete oplossingen. Want gelukkig is het wél degelijk mogelijk om succesvol en zorgeloos een woning te kopen aan de Costa Blanca — mits je de juiste stappen volgt. Hieronder vind je een praktisch overzicht om goed voorbereid aan het aankooptraject te beginnen.
📌 In een notendop: het stappenplan voor een veilige aankoop
- Laat je niet leiden door alleen de makelaar
✔ Schakel altijd een onafhankelijke advocaat of gestor in die jou vertegenwoordigt.
✔ Controleer of die persoon niet verbonden is aan de verkoper of makelaar. - Laat vóór je tekent een due diligence uitvoeren
✔ Controleer de eigendomssituatie (Nota Simple) en het kadaster
✔ Vraag de licencia de primera ocupación of bewoningstoestemming op
✔ Onderzoek of er (bouw)vergunningen, schulden of juridische conflicten zijn - Bezoek het pand persoonlijk (bij voorkeur meerdere keren)
✔ Verken de buurt op verschillende tijdstippen
✔ Controleer geluidsoverlast, parkeerdruk, zonlicht en buren
✔ Spreek met andere (buitenlandse) bewoners in de omgeving - Maak een realistische kostenraming
✔ Reken op 12–15% bovenop de aankoopprijs voor belastingen en kosten
✔ Neem ook legalisatiekosten, vergunningen en verbouwingen mee in je budget
✔ Houd rekening met jaarlijkse vaste lasten in Spanje - Zorg dat alle afspraken schriftelijk worden vastgelegd
✔ Geen mondelinge toezeggingen — vraag duidelijke contracten en juridische vertaling
✔ Laat biedingen, opschortende voorwaarden en oplevertermijnen juridisch opstellen - Voor ondernemers: schakel lokale experts in vóór aankoop
✔ Laat bestemmingsplan en vergunningen controleren
✔ Informeer naar fiscale gevolgen en structuur (S.L. of privé?)
✔ Denk aan brandveiligheid, horeca-eisen, toegankelijkheid en regelgeving
🧾 Checklist: dit moet je (laten) controleren vóór je tekent
| Te controleren punt | Wie helpt je hierbij? | Waarom belangrijk? |
| Eigendomstitel / Nota Simple | Abogado / Gestor | Check op schulden, hypotheken, erfgenamen |
| Stedenbouwkundige situatie | Gemeente / Abogado | Is het pand legaal gebouwd, zijn vergunningen aanwezig? |
| Bewoningsvergunning (LPO) | Gemeente / Gestor | Essentieel voor aansluiting nutsvoorzieningen en verkoop |
| Bestemmingsplan (uso del suelo) | Gemeente | Geldt vooral bij aankoop voor zakelijk gebruik |
| Energiecertificaat | Verkoper / Makelaar | Wettelijk verplicht document |
| Openstaande schulden op nutsvoorzieningen | Gestor / Notaris | Anders draag jij die over bij aankoop |
| Gemeentelijke belastingen (IBI) | Gestor | Moet jaarlijks betaald worden – controle op achterstand |
Nooit Meer Belangrijke Informatie Missen?!
Blijf op de hoogte van alles rondom wonen aan de Costa Blanca! 🌞
Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief en ontvang direct een melding bij elke nieuwe blogpost. 📩
Als abonnee krijg je ook exclusieve, diepgaande informatie die niet op de website wordt gepubliceerd.
✔ Altijd als eerste op de hoogte van nieuwe artikelen
✔ Unieke inzichten en tips speciaal voor abonnees
✔ Geen spam, geen advertenties – alleen waardevolle content
👉 Meld je nu aan en mis niets!
