Vakantiewoning verhuren aan de Costa Blanca in 2026: regels, toeristenvergunning en NRA-nummer uitgelegd

Vakantiewoning verhuren aan de Costa Blanca lijkt voor veel Nederlandse en Belgische eigenaren aantrekkelijk en overzichtelijk. De regio is populair, de vraag naar tijdelijke verblijven blijft groot en verhuurplatforms maken het aanbieden van een woning eenvoudig. In 2026 is de realiteit echter aanzienlijk complexer dan vaak wordt gedacht. De regelgeving rond toeristische verhuur is de afgelopen jaren fundamenteel aangescherpt en raakt juist particuliere, niet-resident eigenaren direct.

Sinds 2024 heeft de Comunidad Valenciana het beleid rond toeristische verhuur structureel gewijzigd. De nadruk ligt niet langer alleen op registratie, maar vooral op beheersing, handhaving en periodieke herbeoordeling. Toeristische verhuur wordt niet meer gezien als een vrijblijvende nevenactiviteit, maar als een gereguleerde vorm van exploitatie. Vergunningen zijn niet langer onbeperkt geldig, gemeenten hebben meer bevoegdheden gekregen en Verenigingen van Eigenaren spelen een steeds belangrijkere rol.

Daarbovenop is op nationaal niveau een extra registratielaag ingevoerd: het NRA-nummer (Número de Registro de Alquiler). Dit landelijke registratienummer staat los van de regionale toeristenvergunning, maar is er wel onlosmakelijk mee verbonden. Zonder NRA-nummer mag een woning niet legaal worden aangeboden op verhuurplatforms. Vanaf 2026 geldt bovendien een jaarlijkse rapportageplicht over alle verblijven, ook wanneer er in een bepaald jaar niet is verhuurd.

Voor veel eigenaren leidt deze combinatie van regels tot onzekerheid. Valt mijn woning onder toeristische verhuur of seizoensverhuur? Is een bestaande vergunning nog voldoende? Wat gebeurt er als de VvE haar statuten wijzigt? En welke gevolgen heeft het vergeten van een NRA-aangifte? Juist op deze punten gaat het in de praktijk vaak mis, met boetes, intrekking van registraties of het volledig wegvallen van verhuurmogelijkheden tot gevolg.

Deze blogpost is geschreven voor Nederlanders en Belgen die een woning bezitten of overwegen te kopen aan de Costa Blanca en helder willen begrijpen wat in 2026 wel en niet is toegestaan. Niet vanuit een commercieel perspectief, maar als objectief en samenhangend overzicht van de actuele regelgeving, de onderlinge samenhang tussen regionale en nationale verplichtingen en de belangrijkste risico’s op de langere termijn.

De opbouw van dit artikel volgt het feitelijke beslisproces dat eigenaren doorlopen: eerst bepalen of verhuur juridisch is toegestaan, vervolgens vaststellen onder welk regime de woning valt, daarna de vergunningen en registraties begrijpen en tot slot inzicht krijgen in structurele verplichtingen en valkuilen.

Juridisch kader: Spanje, Comunidad Valenciana en Costa Blanca

Wie een vakantiewoning wil verhuren aan de Costa Blanca, krijgt niet te maken met één eenduidige set regels, maar met een gelaagd juridisch kader. Nationale wetgeving, regionale regels, gemeentelijk beleid en VvE-afspraken grijpen in elkaar. Juist deze samenloop zorgt in de praktijk voor misverstanden en verkeerde aannames bij Nederlandse en Belgische eigenaren.

Op nationaal niveau erkent Spanje toeristische verhuur als een aparte verhuurvorm, los van reguliere woningverhuur. De landelijke wetgeving bepaalt dat toeristische verhuur gereguleerd mag worden, dat registratie verplicht kan zijn en dat actieve handhaving is toegestaan. De concrete invulling wordt echter grotendeels overgelaten aan de autonome regio’s.

Voor de Costa Blanca is dat de Comunidad Valenciana. Deze regio stelt de inhoudelijke regels vast voor toeristische verhuur, waaronder:

wanneer verhuur als toeristisch wordt aangemerkt
welke vergunning vereist is
onder welke voorwaarden registratie mogelijk is
hoe en wanneer herbeoordeling plaatsvindt

Sinds 2024 is deze regionale regelgeving aangescherpt, met als doel het aantal toeristische woningen beter te beheersen en handhaving te versterken.

Daarnaast hebben gemeenten binnen de provincie Alicante meer bevoegdheden gekregen. Zij mogen aanvullend beleid voeren en strengere regels hanteren dan de regio. Gemeenten kunnen onder meer:

zones aanwijzen waar toeristische verhuur wordt beperkt of verboden
extra voorwaarden stellen aan nieuwe vergunningen
tijdelijke stops instellen op vergunningverlening

Wat regionaal is toegestaan, kan lokaal dus alsnog worden uitgesloten.

Tot slot speelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) een juridisch relevante rol, met name bij appartementen. Via de statuten kan toeristische verhuur worden toegestaan, beperkt of verboden. Deze private regels worden meegenomen bij zowel de aanvraag als de verlenging van een toeristenvergunning.

Samengevat bestaat het juridische kader uit vier niveaus die allemaal invloed hebben:

Nationaal – basiswetgeving en landelijke registraties zoals het NRA-nummer
Regionaal – vergunningen en regels voor toeristische verhuur
Gemeentelijk – lokaal beleid en zonebeperkingen
VvE – statuten en besluiten binnen het complex

Een veelgemaakte fout is te denken dat een eenmaal verleende vergunning voldoende zekerheid biedt. In werkelijkheid kan een wijziging op één van deze niveaus, bijvoorbeeld nieuw gemeentelijk beleid of aangepaste VvE-statuten, directe gevolgen hebben voor de verhuurmogelijkheden.

Drie basistypen verhuur (toeristisch, traditioneel, seizoensverhuur)

Voordat vergunningen of registraties aan de orde zijn, moet eerst worden vastgesteld onder welk verhuurregime een woning juridisch valt. In de Comunidad Valenciana worden drie basistypen verhuur onderscheiden. Elk type kent eigen regels, contractvormen en consequenties. Een onjuiste indeling is één van de meest voorkomende oorzaken van boetes en intrekking van registraties.

Hoewel de verhuurvormen in de praktijk soms op elkaar lijken, worden zij juridisch strikt van elkaar gescheiden. Het is niet toegestaan om deze regimes vrij te combineren zonder duidelijke en aantoonbare scheiding.

Toeristische verhuur

Toeristische verhuur is gericht op kortdurende verblijven en valt onder het strengste regime. Deze vorm wordt vrijwel altijd aangenomen wanneer een woning actief wordt aangeboden aan wisselende gasten via verhuurplatforms.

Kenmerkend voor toeristische verhuur zijn:

korte verblijven, doorgaans tot circa tien dagen
actieve promotie via platforms zoals Airbnb of Booking
verplichte regionale toeristenvergunning
aanvullende landelijke registratie via het NRA-nummer

Zodra een woning als toeristisch staat geregistreerd, is andere verhuur binnen dezelfde periode niet toegestaan.

Traditionele (langetermijn) verhuur

Traditionele verhuur betreft reguliere woningverhuur waarbij de huurder de woning als hoofdverblijf gebruikt. Deze verhuurvorm valt onder het Spaanse huurrecht en kent wettelijke huurbescherming.

Belangrijke kenmerken zijn:

contractduur meestal tussen één en acht jaar
geen toeristenvergunning of NRA-nummer vereist
niet geschikt voor kortdurende of flexibele verhuur

Deze vorm biedt stabiliteit, maar beperkt de mogelijkheid tot tijdelijk of wisselend gebruik.

Seizoensverhuur

Seizoensverhuur betreft tijdelijke verhuur met een duidelijk niet-permanent doel, zoals werk, studie of medische redenen. Dit regime wordt in de praktijk regelmatig verkeerd toegepast.

Correcte seizoensverhuur kenmerkt zich door:

een vooraf vastgelegde, tijdelijke periode
een contract waarin het tijdelijke doel expliciet is vastgelegd
geen toeristische advertenties of platformverhuur
geen toeristenvergunning of NRA-nummer

Seizoensverhuur mag niet worden gebruikt als alternatief voor toeristische verhuur. Zodra toeristische kenmerken aanwezig zijn, wordt de verhuur juridisch heringedeeld.

Geen gelijktijdige regimes

Een woning kan niet tegelijkertijd onder meerdere verhuurregimes vallen. Tijdens perioden waarin een woning toeristisch staat geregistreerd:

mogen geen seizoenscontracten lopen
is traditionele verhuur uitgesloten

Afwisseling per periode is in theorie mogelijk, maar vereist een strikte scheiding in tijd, contracten en advertenties.

Het correct vaststellen van het verhuurtype vormt de basis voor alle vervolgstappen in dit artikel.

Toeristische verhuur: wanneer valt je woning hieronder?

Veel eigenaren gaan ervan uit dat toeristische verhuur uitsluitend wordt bepaald door de duur van het verblijf. In de Comunidad Valenciana ligt dat genuanceerder. Niet alleen de verblijfsduur, maar vooral de manier waarop de woning wordt aangeboden en feitelijk wordt gebruikt, is doorslaggevend.

Toeristische verhuur wordt aangenomen zodra een woning wordt aangeboden aan wisselende gasten voor tijdelijk verblijf met een recreatief of niet-permanent karakter. Dat geldt ook wanneer de eigenaar zelf niet in Spanje woont of de woning slechts een beperkt deel van het jaar verhuurt.

In de praktijk is vrijwel altijd sprake van toeristische verhuur wanneer één of meer van de volgende kenmerken aanwezig zijn:

verhuur voor korte verblijven, doorgaans korter dan elf dagen
aanbieding via platforms zoals Airbnb, Booking of vergelijkbare websites
gebruik van toeristische presentatie (nachtprijzen, beschikbaarheidskalenders, directe boeking)
ontbreken van een contract dat een tijdelijk, niet-toeristisch doel onderbouwt

De autoriteiten hanteren hierbij het principe van feitelijke exploitatie. Niet de intentie van de eigenaar, maar het daadwerkelijke gebruik van de woning is bepalend bij controles.

De praktische grens van circa tien dagen

In de Comunidad Valenciana wordt in de handhaving uitgegaan van een maximale verblijfsduur van ongeveer tien dagen per verblijf voor toeristische verhuur. Daarbij geldt:

opeenvolgende boekingen door dezelfde gasten worden als één verblijf gezien
het kunstmatig opsplitsen van reserveringen geldt als overtreding
de context van het verblijf weegt mee in de beoordeling

De rol van verhuurplatforms

Zodra een woning zichtbaar is op een toeristisch verhuurplatform, wordt deze in de praktijk vrijwel automatisch als toeristisch aangemerkt. Het maakt daarbij weinig uit:

hoe vaak of hoe lang wordt verhuurd
of de woning tussentijds leegstaat
of uitsluitend aan bekenden wordt verhuurd

Alleen al het aanbieden van de woning kan voldoende zijn om onder het toeristische regime te vallen.

Veelvoorkomende misverstanden

In de praktijk blijken vooral deze aannames hardnekkig, maar juridisch onjuist:

“Ik verhuur maar af en toe, dus het is geen toeristische verhuur.”
“Als iemand langer blijft, is het automatisch seizoensverhuur.”
“Zonder inkomsten is er nog geen sprake van verhuur.”

Deze redeneringen houden bij controle geen stand.

Wie vaststelt dat zijn woning onder toeristische verhuur valt, krijgt automatisch te maken met de verplichting tot een regionale toeristenvergunning. Dat is het onderwerp van het volgende onderdeel.

Vereiste toeristenvergunning (VUT/VT) in de Comunidad Valenciana

Wanneer een woning juridisch als toeristische verhuur wordt aangemerkt, is in de Comunidad Valenciana een regionale toeristenregistratie verplicht via het Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. Zonder geldige inschrijving is toeristische verhuur niet toegestaan, óók niet wanneer de woning alleen al online wordt aangeboden.

De registratie wordt in de praktijk aangeduid met VUT/VT en resulteert in een officieel registratienummer met het formaat VT-000000-X. Dat nummer is geen administratieve bijzaak: het is één van de primaire controlemiddelen bij advertenties, controles en handhaving.

1) Verplichte zichtbaarheid: rood “VT”-distintivo bij de ingang

Woningen die als toeristische woning staan ingeschreven, moeten zichtbaar bij de ingang (binnen of buiten) een rood vinilo/adhesief distintivo tonen met het registratienummer. De Generalitat specificeert dit als een rood vinilo (Pantone 485) met vaste afmetingen (200×276 mm) en een gereserveerde plaats voor het registratienummer.
Dit is precies het “rode VT-bordje” dat je in veel kustplaatsen ziet: het moet de woning ter plekke identificeerbaar maken.

2) Verplichte vermelding in advertenties: VT-nummer én exacte locatie

De Generalitat vermeldt expliciet dat alle publiciteit voor een woning van toeristisch gebruik verplichthet VT-registratienummerén de exacte locatie moet bevatten. Dit geldt in het bijzonder wanneer de advertentie via online kanalen wordt geplaatst.

3) Geldigheid en vernieuwing: 5 jaar

De inschrijving in het toeristenregister heeft een geldigheid van vijf jaar. Na die periode moet een nieuwe verklaring/renewal worden ingediend om de registratie te behouden. Dit is in de officiële procedure-informatie expliciet opgenomen en ook verwerkt in de regelgeving.

4) Wijzigingen en eigendoms-/houderwijzigingen: niet automatisch

Bij wijzigingen (bijvoorbeeld gegevens, capaciteit, contactgegevens) bestaat een officieel wijzigingstraject. Voor cambio de titular (wijziging van de houder/exploitant) hanteert de Generalitat een apart proces: het gaat dus niet “automatisch mee” zonder formele actie.

5) Waarom dit in 2026 ‘zichtbaar’ kritisch is

Los van de regels op papier is de handhaving aantoonbaar aangescherpt. Er zijn recente berichten over grote aantallen woningen die uit het register zijn verwijderd wegens ontbrekende kerngegevens (zoals referentie catastral of identificatiegegevens), en over duizenden advertenties die als illegaal zijn aangemerkt omdat het verplichte registratienummer ontbrak.
Dat onderstreept het praktische punt: het VT-nummer is juist één van de eerste elementen waarop wordt gecontroleerd (in advertentie én aan de deur).

Voorwaarde: gemeentelijke compatibiliteitsverklaring

Voordat een toeristenvergunning kan worden aangevraagd, is een gemeentelijk certificaat van compatibiliteit vereist. Dit document bevestigt dat toeristische verhuur op het betreffende adres stedenbouwkundig is toegestaan.

Dit betekent concreet:

de gemeente beoordeelt of toeristische verhuur past binnen het lokale beleid
zonder dit certificaat is registratie onmogelijk
bestaande vergunningen kunnen bij hernieuwing opnieuw aan deze toets worden onderworpen

Gemeenten gebruiken dit instrument steeds vaker om het aantal toeristische woningen te sturen.

Inschrijving in het toeristenregister

Na verkrijging van het gemeentelijk certificaat kan de woning worden ingeschreven in het toeristenregister van de Comunidad Valenciana. Daarbij worden onder meer vastgelegd:

het adres en de kadastrale gegevens
het type woning en maximale bezetting
de gegevens van de eigenaar of exploitant
verklaringen over naleving van regelgeving

Pas na succesvolle registratie mag de woning als toeristisch worden aangeboden.

Geen eenmalige formaliteit

Een belangrijke wijziging sinds 2024 is dat toeristenvergunningen niet meer onbeperkt geldig zijn. De registratie geldt voor een beperkte periode en moet periodiek worden vernieuwd.

Bij hernieuwing wordt opnieuw getoetst:

of gemeentelijk beleid is gewijzigd
of de VvE toeristische verhuur nog toestaat
of aan alle voorwaarden wordt voldaan

Een bestaande vergunning biedt daarom geen garantie voor toekomstige verhuurmogelijkheden.

Veelgemaakte fouten

In de praktijk gaat het vaak mis doordat eigenaren:

denken dat een oude vergunning automatisch geldig blijft
verhuren voordat registratie is afgerond
geen rekening houden met gewijzigde gemeentelijke regels
aannemen dat VvE-toestemming geen rol speelt

Deze fouten kunnen leiden tot sancties of weigering van herregistratie.

Een toeristenvergunning vormt dus de basis voor legale verhuur, maar is voorwaardelijk en tijdelijk. In het volgende onderdeel gaan we in op de nieuwe regels sinds 2024–2025, die deze vergunningsplicht verder hebben aangescherpt.

Nieuwe regels sinds 2024–2025 voor Costa Blanca

Sinds 2024 is het regelgevend kader voor toeristische verhuur aan de Costa Blanca merkbaar aangescherpt. De wijzigingen zijn gericht op meer controle, periodieke herbeoordeling en strengere handhaving. Voor veel bestaande eigenaren betekent dit dat rechten die voorheen als vanzelfsprekend werden gezien, dat niet langer zijn.

Een kernwijziging is dat toeristische verhuur expliciet wordt beschouwd als een tijdelijk toegekende toestemming, geen blijvend recht. Dit principe werkt door in vrijwel alle nieuwe regels.

Hernieuwing van vergunningen

Toeristenvergunningen moeten periodiek worden vernieuwd. Bij deze hernieuwing vindt geen automatische verlenging plaats, maar een nieuwe beoordeling.

Daarbij wordt opnieuw getoetst:

of toeristische verhuur nog past binnen het gemeentelijk beleid
of de VvE toeristische verhuur blijft toestaan
of aan alle actuele voorwaarden wordt voldaan

Een wijziging op één van deze punten kan voldoende zijn om hernieuwing te weigeren.

Vergunning vervalt bij eigendomswisseling

Misschien wel het belangrijkste om te weten, mocht je onroerendgoed willen kopen en verhuren: Onder de aangescherpte regelgeving in de Comunidad Valenciana geldt dat een bestaande VT toeristenvergunning niet meer overdraagbaar is bij verkoop van de woning. Waar voorheen een wijziging van vergunninghouder mogelijk was, moet de nieuwe eigenaar nu altijd zelf een nieuwe toeristische vergunning aanvragen.

Dit betekent dat een woning met bestaande toeristenvergunning geen garantie meer biedt op voortzetting van toeristische verhuur. De aanvraag van de nieuwe eigenaar wordt volledig getoetst aan het actuele gemeentelijke beleid en de geldende VvE-statuten.

Bevindt de woning zich inmiddels in een gemeente of gebouw waar toeristische verhuur is beperkt of verboden, dan kan het zijn dat een nieuwe vergunning niet meer wordt verleend en toeristische verhuur definitief vervalt.

Uitbreiding gemeentelijke bevoegdheden

Gemeenten hebben sinds 2024 meer ruimte gekregen om actief beleid te voeren. Dit leidt in de praktijk tot:

aanwijzing van zones waar geen nieuwe vergunningen meer worden afgegeven
strengere voorwaarden bij bestaande vergunningen
tijdelijke of structurele vergunningstops

Hierdoor ontstaan duidelijke verschillen tussen gemeenten en zelfs tussen wijken binnen dezelfde gemeente.

Strengere handhaving en sancties

Handhaving is niet langer vooral reactief, maar steeds vaker preventief en datagedreven. Gemeenten en regio maken gebruik van:

platformgegevens
registraties in het toeristenregister
meldingen vanuit VvE’s

Overtredingen worden sneller gesignaleerd en zwaarder bestraft dan voorheen.

Aanscherping VvE-positie

Ook de rol van de VvE is versterkt. Instemming van de VvE is bij hernieuwing van de vergunning steeds vaker doorslaggevend. Wijzigingen in de statuten kunnen directe gevolgen hebben voor bestaande verhuur.

Dit betekent dat:

een huidige vergunning geen bescherming biedt tegen toekomstig VvE-beleid
verhuur afhankelijk blijft van besluitvorming binnen het complex

Gevolg voor eigenaren

Voor Nederlandse en Belgische eigenaren betekent dit dat toeristische verhuur in 2026 vraagt om actief beheer en voortdurende monitoring. Stilzitten of uitgaan van oude regels vergroot het risico op verlies van verhuurmogelijkheden.

In het volgende onderdeel gaan we in op de praktische voorwaarden waaraan de woning zelf moet voldoen, los van vergunningen en registraties.

Praktische voorwaarden aan de woning

Naast vergunningen en registraties moet een woning die toeristisch wordt verhuurd ook feitelijk geschikt zijn voor dit gebruik. De Comunidad Valenciana stelt hiervoor minimale eisen op het gebied van veiligheid, hygiëne en basisvoorzieningen. Deze voorwaarden worden niet alleen bij aanvraag, maar ook bij controles en hernieuwing van vergunningen getoetst.

De exacte invulling kan per gemeente verschillen, maar de onderliggende principes zijn overal gelijk: de woning moet veilig, bewoonbaar en verantwoord geëxploiteerd kunnen worden.

Basisvereisten voor toeristische verhuur

Een woning die toeristisch wordt verhuurd moet beschikken over:

een geldige bewoonbaarheidsverklaring
een actueel energiecertificaat
voldoende ventilatie en hygiënische voorzieningen
een maximale bezetting die past bij de woning

Zonder deze basisdocumenten is registratie in het toeristenregister niet mogelijk.

Veiligheid en uitrusting

Op het gebied van veiligheid gelden aanvullende eisen. Deze zijn bedoeld om risico’s voor gasten te beperken en aansprakelijkheid te verduidelijken.

Veelvoorkomende vereisten zijn:

rookmelders en, waar vereist, brandblusmiddelen
duidelijke noodinformatie voor gasten
correcte elektrische en gasinstallaties
veilige toegang tot de woning

Gemeenten kunnen hier aanvullende eisen aan stellen.

Verzekering en aansprakelijkheid

Voor toeristische verhuur is doorgaans een aansprakelijkheidsverzekering vereist die specifiek verhuur aan derden dekt. Standaard woonverzekeringen bieden hiervoor vaak onvoldoende dekking.

Belangrijk om te controleren:

of toeristische verhuur expliciet is meeverzekerd
welke aansprakelijkheid wordt gedekt
of schade door gasten is inbegrepen

Ontbrekende of onjuiste verzekering kan leiden tot sancties en financiële risico’s.

Doorlopende verplichting

De praktische voorwaarden gelden niet alleen bij aanvang van de verhuur. Ook tijdens exploitatie moet de woning blijvend voldoen aan de eisen. Bij controles kan worden getoetst:

of de feitelijke situatie overeenkomt met de registratie
of veiligheidsvoorzieningen aanwezig en functioneel zijn
of de woning niet structureel anders wordt gebruikt

Gebreken kunnen leiden tot waarschuwingen, boetes of tijdelijke schorsing van de vergunning.

De fysieke staat van de woning is daarmee een doorlopende randvoorwaarde voor legale toeristische verhuur. In het volgende onderdeel gaan we in op de rol van gemeenten en de VvE, en waarom juist daar veel risico’s ontstaan.

Rol van gemeente en VvE (vereniging van eigenaren)

Naast regionale regelgeving spelen gemeenten en de Vereniging van Eigenaren (VvE) een doorslaggevende rol bij toeristische verhuur aan de Costa Blanca. Juist op dit niveau ontstaan in de praktijk de meeste blokkades, vaak ná aankoop of zelfs na jaren van probleemloos verhuren.

Rol van de gemeente

Gemeenten hebben de bevoegdheid om toeristische verhuur lokaal te sturen. Dat gebeurt niet alleen via vergunningverlening, maar ook via ruimtelijk beleid en handhaving.

Gemeentelijke instrumenten zijn onder meer:

aanwijzen van zones waar toeristische verhuur wordt beperkt of uitgesloten
aanvullende voorwaarden bij nieuwe of verlengde vergunningen
tijdelijke of structurele moratoria op nieuwe registraties
actieve controles op basis van registraties en platformdata

Dit betekent dat een woning die vandaag verhuurbaar is, dat in de toekomst mogelijk niet meer is, ook zonder dat de regionale regels wijzigen.

Rol van de VvE

Bij appartementen is de VvE juridisch medebepalend. Via de statuten kan toeristische verhuur worden toegestaan, beperkt of verboden. Sinds recente wetswijzigingen is instemming van de VvE in veel gevallen een kernvoorwaarde geworden.

Belangrijke aandachtspunten:

besluiten kunnen worden genomen met een gekwalificeerde meerderheid
bestaande vergunningen bieden geen bescherming tegen toekomstige statutenwijzigingen
hernieuwing van vergunningen kan worden geweigerd bij gewijzigde VvE-regels

De samenstelling van de VvE kan bovendien veranderen, waardoor het draagvlak voor toeristische verhuur afneemt.

Samenloop en risico’s

Gemeentelijk beleid en VvE-besluiten versterken elkaar. Een negatieve wijziging op één van beide niveaus kan voldoende zijn om verhuur te blokkeren.

Veelvoorkomende risico’s zijn:

aankoop zonder volledige VvE-analyse
onderschatting van toekomstige beleidswijzigingen
afhankelijkheid van tijdelijke uitzonderingen

Voor buitenlandse eigenaren is dit extra risicovol, omdat zij minder zicht hebben op lokale besluitvorming.

De rol van gemeente en VvE maakt duidelijk dat toeristische verhuur geen individueel recht is, maar afhankelijk blijft van collectieve en beleidsmatige keuzes. In het volgende onderdeel gaan we dieper in op risico’s en geschillen rond VvE-besluiten.

Risico’s en geschillen rond VvE-besluiten

Binnen appartementencomplexen vormt de Vereniging van Eigenaren één van de meest onderschatte risicofactoren bij toeristische verhuur. Conflicten ontstaan vaak niet bij de start van verhuur, maar pas later, wanneer overlast, wisselende bewoners of veranderende samenstelling van de VvE tot spanningen leiden.

Wijziging van statuten

Een VvE kan haar statuten aanpassen en toeristische verhuur beperken of verbieden. Dit kan ook gevolgen hebben voor eigenaren die al jaren verhuren.

Belangrijk om te beseffen:

bestaande vergunningen bieden geen blijvende bescherming
bij hernieuwing van de toeristenvergunning wordt actuele VvE-toestemming getoetst
een statutenwijziging kan herregistratie onmogelijk maken

De timing is hierbij cruciaal: een vergunning die afloopt na een statutenwijziging kan niet meer worden verlengd.

Conflicten tussen eigenaren

In toeristische gebieden ontstaan regelmatig spanningen tussen bewoners die permanent in het complex wonen en eigenaren die verhuren. Klachten over geluid, veiligheid of gebruik van gemeenschappelijke ruimtes leiden vaak tot druk op het bestuur van de VvE.

Veelvoorkomende aanleidingen zijn:

hoge wisselfrequentie van gasten
gebruik van liften, zwembaden en parkeergelegenheid
verschillen in belangen tussen bewoners en investeerders

Deze conflicten kunnen uitmonden in formele besluiten tegen toeristische verhuur.

Juridische procedures en onzekerheid

Geschillen rond VvE-besluiten leiden soms tot juridische procedures. Deze zijn vaak langdurig en bieden geen garantie op behoud van verhuurrechten.

Daarbij geldt:

procedures schorten hernieuwing van vergunningen niet automatisch op
tijdelijke tolerantie biedt geen juridisch houvast
uitkomsten verschillen sterk per situatie

Voor veel eigenaren betekent dit een periode van onzekerheid waarin verhuur niet of slechts beperkt mogelijk is.

Strategische implicatie

Voor Nederlandse en Belgische eigenaren is het essentieel om VvE-risico’s vooraf en structureel mee te wegen. Niet alleen bij aankoop, maar ook tijdens exploitatie.

Een ogenschijnlijk probleemloos complex kan binnen enkele jaren een geheel andere koers varen.

In het volgende onderdeel verschuift de aandacht naar een nieuwe landelijke verplichting: het NRA-nummer, dat losstaat van regionale vergunningen maar grote impact heeft op verhuur in 2026.

Nationaal NRA-nummer: aanvullende registratieplicht

Naast de regionale toeristenvergunning geldt sinds kort een landelijke registratieplicht voor verhuur: het NRA-nummer (Número de Registro de Alquiler). Dit nummer vormt een extra laag bovenop de regionale regels en is bedoeld om verhuuractiviteiten nationaal beter controleerbaar te maken.

Het NRA-nummer staat los van, maar is onlosmakelijk verbonden met de regionale toeristenregistratie. Zonder geldig NRA-nummer mag een woning niet legaal worden aangeboden op verhuurplatforms, ook niet wanneer er wel een regionale vergunning bestaat.

Doel en werking van het NRA-systeem

Het NRA-systeem is opgezet om:

verhuuractiviteiten landelijk te registreren
gegevens uit verschillende bronnen te koppelen
handhaving en toezicht te versterken

Platformen zoals Airbnb en Booking zijn verplicht om het NRA-nummer zichtbaar te maken in advertenties en kunnen verhuur blokkeren wanneer dit ontbreekt of ongeldig is.

Wanneer is een NRA-nummer verplicht?

Een NRA-nummer is verplicht zodra sprake is van:

toeristische verhuur
seizoensverhuur via online kanalen
structurele tijdelijke verhuur die wordt aangeboden aan derden

Het maakt daarbij niet uit:

hoe vaak wordt verhuurd
of de eigenaar resident is
of de verhuur winstgevend is

Het criterium is het aanbieden van verhuur, niet het aantal boekingen.

Relatie met regionale vergunningen

Voor het verkrijgen van een NRA-nummer is doorgaans vereist:

een geldige regionale toeristenregistratie
correcte adres- en eigendomsgegevens
digitale identificatie van de eigenaar

Zonder regionale basisregistratie kan geen NRA-nummer worden afgegeven. Omgekeerd geldt dat een regionale vergunning zonder NRA-nummer onvoldoende is voor legale verhuur.

Structurele verplichting

Het NRA-nummer is geen eenmalige registratie. Het vormt de basis voor doorlopende verplichtingen, waaronder jaarlijkse rapportage over alle verblijven.

Dit betekent dat verhuur in 2026 niet alleen vergunning technisch, maar ook administratief structureel moet worden beheerd.

In het volgende onderdeel gaan we in op de aanvraag van het NRA-nummer en welke gegevens daarbij vereist zijn.

Aanvraag van het NRA-nummer

De aanvraag van het NRA-nummer verloopt via een landelijk digitaal registratiesysteem en vormt een verplichte stap vóórdat een woning legaal kan worden aangeboden voor verhuur. In tegenstelling tot de regionale toeristenvergunning is het NRA-nummer volledig nationaal georganiseerd en gericht op uniforme controle.

Voorwaarden voor aanvraag

Een NRA-nummer kan alleen worden aangevraagd wanneer aan een aantal basisvoorwaarden is voldaan. De registratie is nadrukkelijk geen alternatief voor regionale vergunningen, maar een aanvullende stap.

Voor de aanvraag zijn doorgaans vereist:

een geldige regionale toeristenregistratie
correcte adres- en kadastrale gegevens van de woning
identificatie van de eigenaar of exploitant
digitale identificatie, zoals een Spaans digitaal certificaat

Zonder geldige regionale registratie wordt de aanvraag niet in behandeling genomen.

Digitale procedure

De aanvraag verloopt via een online portaal. Daarbij moeten gegevens zorgvuldig en consistent worden ingevoerd. Fouten of inconsistenties kunnen leiden tot vertraging of afwijzing.

Bij de aanvraag wordt onder meer vastgelegd:

het type verhuur
het maximale aantal gasten
de koppeling met de regionale toeristenregistratie
contactgegevens voor toezicht en communicatie

Na goedkeuring wordt het NRA-nummer toegekend en geactiveerd.

Gebruik van het NRA-nummer

Na toekenning moet het NRA-nummer:

zichtbaar worden vermeld in alle advertenties
worden gebruikt bij boekingen
beschikbaar zijn bij controles

Het nummer fungeert als identificatiemiddel voor alle verhuuractiviteiten en wordt gebruikt bij gegevensuitwisseling met platforms en autoriteiten.

Veelgemaakte fouten bij aanvraag

In de praktijk ontstaan problemen doordat:

gegevens niet overeenkomen met regionale registraties
digitale identificatie ontbreekt of verlopen is
de aanvraag wordt gedaan vóór afronding van de toeristenvergunning
het NRA-nummer niet correct wordt gecommuniceerd naar platforms

Deze fouten kunnen ertoe leiden dat verhuur tijdelijk niet mogelijk is.

De aanvraag van het NRA-nummer is daarmee een kritische schakel in het verhuurproces. In het volgende onderdeel gaan we in op de jaarlijkse NRA-aangifte vanaf 2026, een verplichting die vaak wordt onderschat.

Jaarlijkse NRA-aangifte vanaf 2026

Met de invoering van het NRA-systeem blijft het niet bij registratie alleen. Vanaf 2026 geldt voor eigenaren een jaarlijkse aangifteplicht waarin alle verhuuractiviteiten van het voorgaande kalenderjaar moeten worden gerapporteerd. Deze verplichting geldt structureel zolang het NRA-nummer actief is.

De NRA-aangifte is informatief van aard, maar vormt een belangrijk controle-instrument. De gegevens worden gebruikt om verhuuractiviteiten te monitoren en te vergelijken met andere registraties, zoals platformdata en regionale vergunningen.

Wanneer en hoe aangifte doen

De jaarlijkse NRA-aangifte moet worden ingediend in een vaste periode aan het begin van het jaar. Voor het eerst betreft dit de rapportage over verhuur in 2025, met indiening in februari 2026.

Belangrijke uitgangspunten:

aangifte gebeurt jaarlijks, ook bij beperkte verhuur
de aangifteperiode ligt doorgaans in februari
indiening verloopt digitaal via het NRA-systeem

Het niet tijdig indienen van de aangifte wordt aangemerkt als overtreding.

Ook verplicht bij geen verhuur

Een veelgemaakte fout is de veronderstelling dat aangifte alleen nodig is wanneer daadwerkelijk is verhuurd. Dat is onjuist.

Ook wanneer:

de woning leeg heeft gestaan
het NRA-nummer wel actief was
er geen boekingen zijn geweest

is een nulmelding verplicht. Het systeem gaat uit van actieve bevestiging, niet van stilzwijgen.

Verantwoordelijkheid van de eigenaar

De verantwoordelijkheid voor correcte en tijdige aangifte ligt altijd bij de eigenaar of geregistreerde exploitant, ook wanneer beheer of verhuur is uitbesteed.

Dit betekent dat:

fouten van beheerders voor rekening van de eigenaar komen
uitbesteding geen vrijstelling geeft
toezicht op administratie noodzakelijk blijft

Belang voor handhaving

De jaarlijkse NRA-aangifte maakt verhuuractiviteiten transparant en vergelijkbaar. Afwijkingen tussen aangifte, platformgegevens en regionale registraties kunnen aanleiding zijn voor controle.

Daarmee is de NRA-aangifte geen formaliteit, maar een doorlopende nalevingsverplichting.

In het volgende onderdeel gaan we in op welke gegevens precies moeten worden doorgegeven en waarom een goede administratie essentieel is.

Welke gegevens moeten worden doorgegeven?

De jaarlijkse NRA-aangifte bestaat niet uit een globale samenvatting, maar uit een gedetailleerde rapportage per verblijf. Het systeem is zo ingericht dat verhuuractiviteiten nauwkeurig kunnen worden gecontroleerd en vergeleken met andere databronnen, zoals verhuurplatforms en gemeentelijke registraties.

Voor veel eigenaren betekent dit dat eenvoudige overzichten of losse facturen onvoldoende zijn. Er is een structurele administratie nodig die gedurende het jaar wordt bijgehouden.

Gegevens per verblijf

Voor ieder afzonderlijk verblijf moeten specifieke gegevens worden aangeleverd. Deze informatie maakt het mogelijk om duur, gebruik en aard van de verhuur te beoordelen.

Per verblijf moeten onder meer worden geregistreerd:

het NRA-nummer van de woning
de in- en uitcheckdata
het aantal verblijvende personen
de reden van het verblijf (toerisme, werk, studie, medisch of overig)

Onvolledige of inconsistente gegevens worden aangemerkt als onjuiste aangifte.

Doorlopende administratie

Een correcte NRA-aangifte is alleen mogelijk wanneer gedurende het jaar een lopende administratie wordt bijgehouden. Achteraf reconstrueren blijkt in de praktijk foutgevoelig en leidt vaak tot afwijkingen.

Belangrijke aandachtspunten:

alle boekingen consequent vastleggen
opeenvolgende verblijven correct registreren
afstemming met platformdata
bewaarplicht van onderliggende gegevens

De verantwoordelijkheid hiervoor ligt altijd bij de eigenaar.

Verplichte nulmelding

Ook wanneer in een kalenderjaar niet is verhuurd, moet dit actief worden gemeld. Een nulmelding is verplicht zolang het NRA-nummer actief is.

Dit betekent:

geen verhuur betekent niet “geen aangifte”
actieve bevestiging is vereist
vergeten nulmelding geldt als overtreding

Samenhang met andere controles

De aangeleverde gegevens kunnen worden vergeleken met:

advertentie- en boekingsgegevens van platforms
regionale toeristenregistraties
gemeentelijke controles
fiscale aangiften

Afwijkingen kunnen leiden tot nader onderzoek, ook zonder klachten van derden.

Een zorgvuldige administratie is daarmee geen administratieve last, maar een randvoorwaarde voor legale verhuur. In het volgende onderdeel gaan we in op de sancties bij niet-naleving van de NRA-verplichtingen.

Sancties bij niet-naleving van NRA-verplichtingen

Het NRA-systeem is opgezet als handhavingsinstrument, niet als vrijblijvende registratie. Niet-naleving kan directe en verstrekkende gevolgen hebben voor de mogelijkheid om toeristisch te blijven verhuren. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen opzet en onwetendheid: de eigenaar blijft verantwoordelijk voor correcte en tijdige naleving.

Wanneer is sprake van een overtreding?

Overtredingen ontstaan niet alleen bij volledig illegale verhuur, maar ook bij administratieve tekortkomingen. In de praktijk gaat het vaak om fouten die als “klein” worden gezien, maar juridisch zwaar wegen.

Veelvoorkomende overtredingen zijn:

adverteren zonder (of met een onjuist) NRA-nummer
het niet of te laat indienen van de jaarlijkse NRA-aangifte
onvolledige of onjuiste verblijfgegevens
geen nulmelding bij een jaar zonder verhuur
inconsistenties tussen NRA-gegevens en platformdata

Ook wanneer een regionale toeristenvergunning geldig is, kan een NRA-overtreding zelfstandig worden bestraft.

Mogelijke sancties

De sancties zijn afhankelijk van de ernst en herhaling van de overtreding, maar zijn nadrukkelijk bedoeld als afschrikmiddel.

Mogelijke gevolgen zijn:

bestuurlijke boetes, oplopend bij herhaling
tijdelijke blokkering of verwijdering van advertenties op platforms
intrekking van het NRA-nummer
verlies van zichtbaarheid en boekingsmogelijkheden
verhoogde controle bij toekomstige aangiften

Zonder NRA-nummer is legale toeristische verhuur feitelijk onmogelijk.

Gevolgen op de langere termijn

Problemen rond het NRA-nummer kunnen ook doorwerken buiten het lopende jaar. Intrekking of herhaalde overtredingen kunnen leiden tot:

problemen bij hernieuwing van de regionale toeristenvergunning
negatieve beoordeling bij gemeentelijke controles
structureel verhoogde toezichtdruk

Het NRA-systeem functioneert daarmee als een doorlopende nalevings- en reputatiecheck.

Geen automatische correctie

Fouten worden niet automatisch hersteld. Onjuiste of ontbrekende gegevens moeten actief worden gecorrigeerd, vaak binnen strikte termijnen.

Belangrijk om te beseffen:

“niet weten” geldt niet als verweer
correcties kosten vaak meer tijd dan preventie
structurele fouten vergroten het sanctierisico

De sancties onderstrepen dat toeristische verhuur in 2026 een administratief volwassen activiteit is geworden.

Maximale verblijfsduur en combinaties van verhuurregimes

Een belangrijk, maar vaak verkeerd begrepen onderdeel van de regels voor toeristische verhuur in de Comunidad Valenciana is de maximale verblijfsduur per verblijf. Juist hier ontstaan constructies die op papier logisch lijken, maar juridisch niet zijn toegestaan.

De kern is dat toeristische verhuur bedoeld is voor kortdurend verblijf. Zodra verblijven structureel langer duren of kunstmatig worden gesplitst, ontstaat het risico dat de verhuur als overtreding wordt aangemerkt.

Maximale verblijfsduur per verblijf

In de praktijk wordt in de Comunidad Valenciana uitgegaan van een maximale verblijfsduur van circa tien dagen per verblijf bij toeristische verhuur. Deze grens wordt actief gebruikt bij controles.

Belangrijke uitgangspunten:

twee opeenvolgende boekingen door dezelfde gasten gelden als één verblijf
het opsplitsen van reserveringen om de limiet te omzeilen is niet toegestaan
de feitelijke verblijfsduur weegt zwaarder dan de contractvorm

Autoriteiten kijken naar het daadwerkelijke gebruik van de woning, niet naar administratieve constructies.

Gevolgen van overschrijding

Wanneer verblijven structureel langer duren dan toegestaan, kan dit leiden tot herclassificatie of sancties.

Mogelijke gevolgen zijn:

overtreding van de voorwaarden van de toeristenvergunning
waarschuwingen of bestuurlijke boetes
intrekking van registratie of vergunning
problemen bij hernieuwing van vergunningen

Dit risico wordt vaak onderschat door eigenaren die “langere vakanties” willen faciliteren.

Combineren van verhuurregimes

Veel eigenaren willen hun woning flexibel inzetten door verschillende verhuurvormen te combineren. Juridisch is dit niet uitgesloten, maar wel strikt gereguleerd.

Niet toegestaan is:

gelijktijdige toeristische verhuur en seizoensverhuur
overlappende contracten onder verschillende regimes
één advertentie voor meerdere verhuurvormen

In theorie wél mogelijk is:

verhuur onder verschillende regimes in strikt gescheiden periodes
aparte contracten per verhuurvorm
volledig gescheiden advertenties en communicatie

Dit vereist nauwkeurige planning en consequente uitvoering.

Verhoogd risico bij hybride strategieën

Hybride verhuurstrategieën lijken aantrekkelijk, maar brengen een verhoogd risico met zich mee. Eén fout in timing, advertentie of administratie kan leiden tot herclassificatie of sancties.

Voor veel particuliere eigenaren geldt daarom dat duidelijkheid en eenvoud juridisch veiliger zijn dan maximale flexibiliteit.

ng niet vervangen.

Officiële bronnen

Voor formele regelgeving en bindende besluiten zijn officiële publicaties leidend. Deze vormen het uitgangspunt bij vergunningverlening, hernieuwing en handhaving.

Belangrijke bronnen zijn:

publicaties en decreten van de Generalitat Valenciana
het regionale toeristenregister van de Comunidad Valenciana
gemeentelijke verordeningen van plaatsen zoals Alicante, Benidorm, Jávea en Calpe
officiële bekendmakingen van beleidswijzigingen en vergunningstops

Deze documenten zijn juridisch bepalend, maar vaak technisch en lastig toegankelijk voor buitenlandse eigenaren.

Lokale praktijkkennis

Naast officiële teksten is lokale interpretatie essentieel. Gemeenten passen regels niet uniform toe en handhaving verschilt per wijk.

In de praktijk bieden waardevolle duiding:

lokale advocaten gespecialiseerd in vastgoed en verhuur
fiscalisten met ervaring in niet-residentenstructuren
makelaars en beheerders die actief zijn in toeristische verhuur
gemeentelijke informatiepunten

Zij signaleren vaak eerder hoe regels daadwerkelijk worden toegepast dan wat formeel is vastgelegd.

Wanneer begeleiding verstandig is

Niet elke situatie vraagt om intensieve ondersteuning, maar bij bepaalde keuzes is het risico zonder begeleiding aanzienlijk.

Begeleiding is met name verstandig bij:

aankoop met expliciet verhuurdoel
appartementen met actieve of verdeelde VvE’s
hybride verhuurstrategieën
hernieuwing van vergunningen
structurele verhuur aan niet-residenten

Juist bij investeringsbeslissingen kan een verkeerde aanname later moeilijk te herstellen zijn.

Informatie versus advies

Betrouwbare informatie helpt om risico’s te herkennen en de juiste vragen te stellen. Persoonlijk advies blijft noodzakelijk voor individuele situaties.

Een goede voorbereiding bestaat uit het combineren van objectieve informatie met gerichte expertise.

📣 Nooit Meer Belangrijke Informatie Missen?!

Blijf op de hoogte van alles rondom wonen aan de Costa Blanca!
Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief en ontvang direct een melding bij elke nieuwe blogpost.
Als abonnee krijg je ook exclusieve, diepgaande case studies die niet op de website worden gepubliceerd.

Als abonnee profiteer je van:

Altijd als eerste op de hoogte van nieuwe artikelen
Unieke inzichten en tips speciaal voor abonnees
Geen spam, geen advertenties – alleen waardevolle content
Als eerste zicht op onze toekomstvisie: Vestig Wijzer Netwerk – een onafhankelijk, niet-commercieel initiatief met zorgvuldig geselecteerde lokale experts (makelaars, juristen, fiscalisten)

👉 Meld je nu aan en mis niets!