Huis kopen in Spanje via BV of SL: De Feiten, De Structuren en De Strategische Keuzes

Kernsamenvatting

Een huis kopen aan de Costa Blanca is voor veel Nederlanders en Belgen méér dan een investering in zon en levenskwaliteit. De manier waarop je dat doet – privé, via een Nederlandse BV of via een Spaanse SL – bepaalt je fiscale positie, je flexibiliteit bij overdracht, je privacy, en de risico’s die je loopt. Dit longread-artikel biedt een nuchtere, actuele en diepgaande analyse van alle juridische, fiscale en operationele aspecten. Je krijgt geen verkooppraat, maar concrete scenario’s, tabellen en strategische keuzes waarmee je direct aan de slag kunt.

Let op! Deze blogpost is met zorg samengesteld in samenwerking met onze partners van het Vestig Wijzer Netwerk en bedoeld ter informatie. Het is geen bindend advies, maar bedoeld om je op weg te helpen. Wet- en regelgeving kunnen veranderen en per regio verschillen. Voor fiscale, juridische of financiële beslissingen raden wij aan om een gecertificeerd adviseur of notaris te raadplegen.

Bent u specialist op dit vakgebied en signaleert u eventuele onjuistheden of onvolledigheden in deze tekst of wilt u zich aansluiten bij het Vestig Wijzer Netwerk, dan waarderen wij het zeer wanneer u contact met ons opneemt. Samen kunnen wij de kwaliteit van de informatie verbeteren en daarmee nog meer mensen op de best mogelijke wijze helpen.

1. Juridische Structuren: Privé, BV of SL – Wat betekent het concreet?

1.1. De drie hoofdvormen

Privébezit:
Je koopt het huis op eigen naam. Je bent volledig eigenaar, alle rechten en plichten liggen bij jou als persoon. Dit is het standaardmodel voor de meeste particulieren.

BV (Besloten Vennootschap, Nederland):
Je koopt het huis via een Nederlandse vennootschap. De BV is juridisch eigenaar van het Spaanse vastgoed. Jij bezit de aandelen van de BV. Veel gebruikt door ondernemers of voor grotere investeringen.

SL (Sociedad Limitada, Spanje):
Je richt een Spaanse SL op, die het huis aankoopt. De SL is vergelijkbaar met een BV, maar dan onder Spaans recht. De aandelen van de SL zijn in jouw bezit (of die van een holding).

1.2. Praktische gevolgen van de structuurkeuze

Aansprakelijkheid:
Bij privébezit ben je persoonlijk aansprakelijk voor alle verplichtingen rond het huis. Bij een BV of SL is het risico in principe beperkt tot het vermogen van de vennootschap. Uitzonderingen zijn er – bijvoorbeeld bij persoonlijke garanties of nalatigheid – maar de vennootschapsstructuur biedt in de basis bescherming.
Privacy:
Vastgoed op naam van een BV of SL betekent dat jouw naam niet direct zichtbaar is in het Spaanse kadaster. Dit biedt privacy, maar is géén garantie voor volledige anonimiteit: Spaanse autoriteiten kunnen uiteindelijk altijd de UBO (ultimate beneficial owner) achterhalen, zeker bij fiscale controles.
Overdraagbaarheid en estate planning:
Wil je het huis later schenken, verkopen of nalaten? Bij privébezit moet je het vastgoed zelf overdragen. Bij een BV/SL kan dat via aandelenoverdracht, wat fiscaal en juridisch flexibeler kan zijn – maar ook extra regels en kosten met zich meebrengt (zoals bij estate planning, erfbelasting of internationale successie).
Toepasselijk recht:
Voor het eigendomsrecht en gebruik valt Spaans vastgoed altijd onder Spaans recht. Voor het erfrecht geldt binnen de EU-Erfrechtverordening (650/2012) in principe het recht van je laatste gewone verblijfplaats, of – als je dat in een testament kiest – het recht van je nationaliteit. Dat recht geldt voor je volledige nalatenschap, inclusief je Spaanse woning. Een BV of SL voegt daar een extra laag Nederlands of Spaans vennootschapsrecht bovenop toe, wat gevolgen heeft bij conflicten, faillissement of overlijden.
Administratie & toezicht:
Een BV of SL vereist jaarlijks een uitgebreide administratie, publicatie van jaarstukken, en – in Spanje – registratie bij de belastingdienst en het handelsregister. De Spaanse fiscus controleert vastgoed in buitenlandse vennootschappen extra streng, zeker sinds de invoering van UBO-registers en anti-witwaswetgeving.

1.3. Wanneer kies je voor welke structuur?

Structuur	Aansprakelijkheid	Privacy	Overdraagbaarheid	Administratie	Toepasselijk recht	Kosten
Privé	Volledig privé	Laag	Lastig	Eenvoudig	Spaans/NL	Laag
BV (NL)	Beperkt	Middel	Flexibel	Complex	NL/Spaans	Hoog
SL (ES)	Beperkt	Middel	Flexibel	Complex	Spaans	Hoog

Let op:

In Spanje is het niet ongebruikelijk dat de fiscus bij vastgoed in buitenlandse vennootschappen extra onderzoek doet naar de reële eigenaar en het werkelijke gebruik. Dit kan leiden tot fiscale bijtellingen of herkwalificatie van inkomsten/bezit.
Banken zijn terughoudend met financiering via een vennootschap, zeker als het vastgoed hoofdzakelijk voor privégebruik is.

1.4. Strategische implicatie

De structuur die je kiest, bepaalt je speelruimte op het gebied van belasting, bescherming en flexibiliteit. Begin altijd met een heldere inventarisatie van je doelen:

Zoek je maximale eenvoud en minimale kosten?
→ Privébezit is dan vrijwel altijd het verstandigst.
Wil je risicospreiding, privacy, of een flexibele estate planning?
→ BV of SL kan voordelen bieden, maar alleen bij substantiële investeringen en met bereidheid tot meer administratie en kosten.
Heb je internationale belangen, kinderen uit eerdere relaties, of een complex vermogen?
→ Een vennootschapsstructuur kan dan helpen om je wensen juridisch en fiscaal te borgen, mits goed begeleid door een fiscalist/jurist met kennis van zowel Nederlands als Spaans recht.

Scenario’s – welke structuur past bij jou?

Particuliere koper, één woning voor eigen gebruik:
- Kies privébezit. Eenvoudig, voordelig, weinig administratie, geen dubbele belasting.
Ondernemer met meerdere panden of beleggingsvastgoed:
- Overweeg een BV (NL) of SL (ES) voor risicospreiding en estate planning. Laat je vooraf goed adviseren over fiscale gevolgen in beide landen.
Familie met estate planning-doelstelling:
- Structureren via BV/SL kan overdracht vergemakkelijken, maar vereist specialistische begeleiding en jaarlijkse toetsing van de structuur.
Expats met internationale belangen of complexe gezinssituatie:
- Raadpleeg altijd een internationale fiscalist/jurist. Foutieve keuzes leiden tot dubbele belasting, juridische conflicten en hoge kosten.

2. Fiscale Voordelen & Nadelen: Privé, BV of SL

2.1. Belasting bij aankoop, bezit en verkoop

Aankoop

Overdrachtsbelasting (ITP of BTW):
Ongeacht de structuur (privé, BV, SL) betaal je in Spanje overdrachtsbelasting (meestal 10% ITP) bij bestaande bouw, of BTW (IVA, 10%) bij nieuwbouw.
Let op: Ook als je koopt via een Nederlandse BV of Spaanse SL, geldt deze Spaanse belastingplicht.

Bezit

Spaanse inkomstenbelasting (IRNR):
Als niet-resident ben je jaarlijks belasting verschuldigd over het “fictieve huurinkomen” van je tweede woning (meestal 1,1% van de kadastrale waarde). Voor inwoners van de EU/EER (waaronder Nederland en België) geldt hiervoor een tarief van 19%; voor niet-EU/EER-inwoners 24%.
- Privébezit: Je betaalt als persoon.
- BV/SL: De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting over daadwerkelijk behaalde huurinkomsten of het fictieve voordeel.
- Let op: De Spaanse fiscus controleert scherp op gebruik: privégebruik via een vennootschap kan leiden tot herkwalificatie en extra bijtelling.
Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio):
Spanje kent een nationale vermogensbelasting (boven bepaalde vrijstellingen per regio).
- Privébezit: Je betaalt als natuurlijk persoon.
- BV/SL: De vennootschap betaalt, óf – bij buitenlandse vennootschappen – kan de Spaanse fiscus de uiteindelijke aandeelhouder als belastingplichtig aanwijzen (UBO-regelgeving).

Verkoop

Meerwaardebelasting (Plusvalía & IRPF):
Bij verkoop van Spaans vastgoed betaal je in Spanje belasting over de waardestijging (IRPF, 19-24% voor niet-residenten).
- Privébezit: Je betaalt direct als persoon.
- BV/SL: De vennootschap betaalt vennootschapsbelasting over de winst. Bij uitkering aan jou als aandeelhouder volgt mogelijk dividendbelasting.
Dividendbelasting en dubbele heffing:
- BV (NL): Winst uit verkoop wordt uitgekeerd als dividend, belast in Nederland (en mogelijk in Spanje, afhankelijk van verdragen).
- SL (ES): Uitkering aan aandeelhouder belast met Spaanse dividendbelasting (en mogelijk in Nederland, afhankelijk van je fiscale woonplaats).

Kosten en aftrekbaarheid

Privébezit:
Beperkte aftrekbaarheid van kosten (onderhoud, rente) in Spaanse aangifte, nauwelijks in Nederlandse aangifte.
BV/SL:
Ruimere aftrekbaarheid van kosten in de vennootschap (rente, afschrijving, onderhoud, belastingen). Dit kan fiscaal gunstig zijn bij substantiële investeringen, maar alleen als het vastgoed daadwerkelijk als investering wordt gebruikt (en niet hoofdzakelijk privé).

Samenvattende tabel

Aspect	Privé	BV (NL)	SL (ES)
Overdrachtsbelasting	Ja	Ja	Ja
Vennootschapsbelasting	Nee	Ja (NL)	Ja (ES)
Dividendbelasting	Nee	Ja (NL)	Ja (ES)
Vermogensbelasting	Ja	Ja*	Ja*
Kosten aftrekbaar	Beperkt	Ruimer	Ruimer
Fictief huurinkomen	Ja	Ja/nee**	Ja/nee**

* Afhankelijk van structuur en UBO-registratie.
** Afhankelijk van gebruik en fiscale kwalificatie door Spaanse fiscus.

2.2. Dubbele belasting & belastingverdragen

Dubbele belastingheffing is een reëel risico:

Zowel Nederland als Spanje kunnen aanspraak maken op belasting over bezit, inkomsten en verkoopwinst.
In theorie voorkomen belastingverdragen dubbele heffing, maar in de praktijk zijn er vaak grijze gebieden en uitzonderingen (denk aan box 2/3 in NL versus IRNR in ES).

Belangrijke aandachtspunten:

Nederland belast wereldwijd inkomen en vermogen – dus ook Spaans vastgoed in box 3, of dividend uit een BV.
Spanje belast vastgoed op Spaans grondgebied, ongeacht wie de eigenaar is.
Foutieve structurering (bijvoorbeeld privégebruik van vastgoed via een BV zonder marktconforme huur) leidt tot correcties, boetes en naheffingen.

Strategisch advies:

Laat vóór aankoop altijd een fiscaal advies opstellen door een specialist die ervaring heeft met Nederlands én Spaans recht.
Zorg dat je structuur en gebruik aansluiten bij de fiscale realiteit in beide landen.

2.3. Praktische scenario’s: Wanneer is fiscaal structureren zinvol?

Scenario 1: Particuliere koper, één vakantiewoning, geen verhuur

Privébezit is het eenvoudigst en voordeligst. De extra kosten en complexiteit van een BV/SL wegen niet op tegen de minimale fiscale voordelen.

Scenario 2: Ondernemer met beleggingsportefeuille, verhuur en verkoop

BV of SL kan fiscaal voordeel bieden (aftrek kosten, spreiding risico, estate planning), mits je bereid bent tot extra administratie en jaarlijkse kosten. Let op de fiscale behandeling van privégebruik en dividend.

Scenario 3: Familie met estate planning-doelstelling

Structureren via BV/SL kan erfbelasting optimaliseren, maar alleen als de structuur goed is opgezet en jaarlijks wordt getoetst aan veranderende wetgeving.

2.4. Kernimplicatie

Fiscale optimalisatie via BV/SL is alleen zinvol bij substantiële investeringen, verhuur of complexe estate planning. Voor particulieren met één woning is privébezit vrijwel altijd voordeliger, eenvoudiger en minder risicovol.

3. Keuze tussen BV (Nederland) en SL (Spanje): Welke vennootschap past bij jouw situatie?

Kernsamenvatting

Sta je op het punt om Spaans vastgoed via een vennootschap te kopen? Dan is de keuze tussen een Nederlandse BV (Besloten Vennootschap) en een Spaanse SL (Sociedad Limitada) cruciaal. Beide bieden beperkte aansprakelijkheid en fiscale mogelijkheden, maar verschillen sterk in oprichting, beheer, belasting, en toekomstscenario’s. In dit hoofdstuk zet ik de verschillen, voordelen en valkuilen overzichtelijk naast elkaar, zodat jij een weloverwogen keuze kunt maken.

3.1. Oprichting en juridische inbedding

BV (Nederland):
Oprichting via Nederlandse notaris, statuten volgens Nederlands recht, inschrijving bij de Kamer van Koophandel. Startkapitaal minimaal €0,01 (in de praktijk vaak €1–100). Documentatie en communicatie verlopen in het Nederlands. Bestuur mag buitenlands zijn, maar moet formeel in Nederland gevestigd zijn.
SL (Spanje):
Oprichting via Spaanse notaris, statuten volgens Spaans recht, inschrijving bij het Registro Mercantil. Startkapitaal minimaal €3.000. Documentatie in het Spaans. Een bestuurder (“administrador”) is verplicht en moet een Spaans fiscaal nummer (NIE) hebben, maar hoeft géén in Spanje woonachtige of Spaanse bestuurder te zijn; wél moet de vennootschap bij de Spaanse belastingdienst worden ingeschreven.

Implicatie:
Een SL is volledig in het Spaanse systeem ingebed, een BV blijft een Nederlandse entiteit met alle bijbehorende verplichtingen.

3.2. Fiscale behandeling: waar betaal je belasting?

BV (Nederland):
Vennootschapsbelasting over wereldwijde winst in Nederland, maar Spaans vastgoed valt óók onder Spaanse belastingplicht. Dit betekent: aangifte en mogelijk belastingheffing in beide landen. Dividenduitkeringen zijn belast met 15% Nederlandse dividendbelasting (plus eventuele Spaanse bronheffing). Hoge kans op dubbele heffing, afhankelijk van belastingverdragen en de interpretatie door beide fiscussen.
SL (Spanje):
Vennootschapsbelasting volledig in Spanje, over alle inkomsten en waardestijgingen. Dividenduitkeringen zijn onderworpen aan Spaanse bronbelasting op dividenden (standaard 19% voor natuurlijke personen in de EU/EER; verlaagde verdragstarieven of 24% voor niet-EU/EER, en voor in Spanje wonende aandeelhouders gelden in 2025 progressieve tarieven over het spaardeel die oplopen tot 30%). Minder risico op dubbele belasting, omdat alles binnen het Spaanse systeem blijft, al behoudt de woonstaat van de aandeelhouder in principe ook heffingsrechten.

Implicatie:
Een SL biedt fiscale eenvoud en minder kans op dubbele aangiftes. Een BV vereist nauwe afstemming tussen Nederlandse en Spaanse fiscalist en is gevoelig voor interpretatieverschillen en wijzigingen in belastingverdragen.

3.3. Operationeel beheer en toezicht

BV (Nederland):
Jaarlijkse jaarstukken en aangifte in Nederland, plus aangifte in Spanje voor het vastgoed. Geen verplichting tot lokale vertegenwoordiging, maar in de praktijk vaak wel handig (denk aan beheer, communicatie met Spaanse instanties). Spaanse fiscus controleert scherp op buitenlandse vennootschappen met vastgoed.
SL (Spanje):
Volledige administratie, jaarrekening en aangifte in Spanje. Verplichte lokale bestuurder. Direct Spaans toezicht, alles in één taal en systeem. Banken en notarissen werken sneller en soepeler met een SL dan met een buitenlandse BV.

Implicatie:
Een SL is operationeel eenvoudiger als je vastgoed in Spanje bezit en beheert. Een BV betekent dubbele administratie, meer kans op fouten en hogere kosten voor fiscalisten en accountants.

3.4. Financiering en verkoop

BV (Nederland):
Hypotheekmogelijkheden op Spaans vastgoed zijn zeer beperkt. Nederlandse banken financieren vrijwel nooit Spaans onroerend goed via een BV; Spaanse banken zijn terughoudend bij buitenlandse vennootschappen zonder lokale activiteiten. Overdracht van aandelen kan complex zijn door internationale regelgeving.
SL (Spanje):
Iets betere kans op financiering via Spaanse banken, vooral als er lokale activiteiten of zekerheden zijn. Overdracht van aandelen aan Spaanse of internationale kopers is relatief eenvoudig te regelen binnen Spanje.

Implicatie:
Wil je financieren, verkopen of overdragen binnen Spanje? Een SL biedt meer flexibiliteit en wordt sneller geaccepteerd door lokale partijen.

3.5. Praktische scenario’s: wanneer kies je welke?

BV (Nederland):

Je hebt al een bestaande Nederlandse holdingstructuur en wilt Spaans vastgoed toevoegen als belegging.
Je wilt cashflow en winst via Nederland laten lopen (bijvoorbeeld als onderdeel van een bredere internationale investeringsstrategie).
Je bent bereid dubbele administratie en mogelijk dubbele belasting te accepteren voor meer privacy, integratie in je Nederlandse onderneming, of omdat je hoofdzakelijk in Nederland fiscaal actief blijft.

SL (Spanje):

Je wilt vooral lokaal in Spanje opereren (verhuur, beheer, verkoop).
Je zoekt eenvoud in fiscale rapportage, alles binnen het Spaanse systeem.
Je wilt minder afhankelijk zijn van internationale belastingverdragen en dubbele aangiften.
Je hebt of wilt een lokale bestuurder in Spanje.

3.6. Samenvattende tabel: BV versus SL

Aspect	BV (Nederland)	SL (Spanje)
Oprichting	Nederland, notaris, lage drempel	Spanje, notaris, €3.000 kapitaal
Fiscale aangifte	NL én ES, kans op dubbele heffing	ES, alles binnen Spaans systeem
Dividendbelasting	15% Nederlandse bronheffing, plus eventuele Spaanse bronbelasting/verdragstarief als het gaat om dividenden uit Spaanse bron richting de BV of de uiteindelijke aandeelhouder.	Standaard 19% Spaanse bronbelasting op dividenden voor aandeelhouders in de EU/EER (andere percentages of verdragstarieven voor niet-EU/EER en voor Spaanse fiscale inwoners, met effectieve tarieven over het spaardeel in 2025 die kunnen oplopen tot 30%).
Administratie	Dubbel, complex	Eenvoudiger, alles lokaal
Lokale vertegenwoordiging	Niet verplicht, wel handig	Verplicht
Hypotheekmogelijkheden	Zeer beperkt	Iets beter, maar nog steeds lastig
Geschikt voor	Internationale holdings, beleggers	Lokale exploitatie, eenvoud, expats

3.7. Strategische implicatie en keuzehulp

Voor de meeste expats en investeerders met uitsluitend Spaans vastgoed is een Spaanse SL de meest logische keuze.
Een BV is alleen zinvol als je al een internationale structuur in Nederland hebt, of als je specifieke redenen hebt om cashflows via Nederland te laten lopen – maar wees dan extreem alert op dubbele belasting en administratieve lasten.

3.8. Beslisboom: BV of SL?

Ben je al ondernemer in Nederland met een bestaande BV-structuur en wil je Spaans vastgoed toevoegen als belegging?
- Ja → BV kan logisch zijn, maar check altijd de fiscale gevolgen in Spanje.
- Nee → Overweeg een SL.
Wil je vooral lokaal in Spanje opereren (verhuur, ontwikkeling, beheer)?
- Ja → SL is eenvoudiger en veiliger.
Wil je alles onder Spaans toezicht en administratie houden?
- Ja → SL.
Ben je bereid dubbele administratie en mogelijk dubbele belasting te accepteren voor meer privacy of integratie in je Nederlandse onderneming?
- Ja → BV.
- Nee → SL.

Conclusie

De keuze tussen BV en SL is een strategische, geen technische. Kijk altijd naar de omvang van je investering, je toekomstplannen, je fiscale woonplaats en je bereidheid tot administratie. Laat je vooraf adviseren door een fiscalist met ervaring in zowel Nederland als Spanje. Zo voorkom je onaangename verrassingen en kun je met zekerheid bouwen aan je Spaanse droom.

4. Huis overdragen van privé naar BV of SL – Kan dat, en is het logisch?

Kernsamenvatting

Veel huiseigenaren aan de Costa Blanca vragen zich af of het mogelijk en verstandig is om een woning die zij privé bezitten, alsnog “over te hevelen” naar een eigen BV (Nederland) of SL (Spanje). De gedachte: meer fiscale flexibiliteit, risicospreiding of estate planning. De praktijk is echter weerbarstig: een dergelijke overdracht wordt fiscaal en juridisch altijd als een normale verkoop gezien, met alle bijbehorende belastingen en kosten. Alleen bij zwaarwegende zakelijke motieven – zoals verhuur, risicomanagement of complexe estate planning – kan het logisch zijn. Voor de meeste particulieren wegen de nadelen niet op tegen het voordeel.

4.1. Juridische en fiscale uitgangspunten

Overdracht = gewone verkoop

Een woning die je al privé bezit, kun je in theorie verkopen aan je eigen BV of SL. Dit is géén administratieve handeling, maar een formele overdracht via de notaris – net als bij verkoop aan een derde.
De verkoop moet altijd plaatsvinden tegen een marktconforme prijs (vastgesteld door een onafhankelijke taxateur), anders riskeer je fiscale correcties en boetes.

Belastingen en kosten:

Overdrachtsbelasting (ITP/IVA): In Spanje ben je opnieuw overdrachtsbelasting verschuldigd (meestal 10% ITP bij bestaande bouw), óók als je verkoopt aan je eigen vennootschap.
Meerwaardebelasting (IRPF & plusvalía municipal): Je moet afrekenen over de waardestijging tussen aankoop en verkoop aan de BV/SL, alsof je aan een derde verkoopt.
Nederlandse fiscale gevolgen: In Nederland verschuift het huis van box 3 (privévermogen) naar box 2 (aanmerkelijk belang in de BV). De Belastingdienst eist dat de verkoopprijs zakelijk is. Eventuele fiscale claims over waardestijging kunnen ontstaan.

Notariële akte verplicht:

In Spanje is een notariële akte altijd vereist bij overdracht, ook tussen privé en eigen SL.
De Spaanse fiscus controleert scherp op marktconformiteit van de prijs en motief van de transactie.

4.2. Kosten en praktische aandachtspunten

Kostenposten op een rij:

Overdrachtsbelasting (ITP/IVA): 10% van de marktwaarde bij bestaande bouw.
Meerwaardebelasting (IRPF, plusvalía municipal): over het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs.
Notariskosten en registratiekosten in Spanje.
Kosten voor taxatie (marktwaarde).
Mogelijke fiscale afrekening in Nederland (box 3 naar box 2).
Extra administratie- en advieskosten voor fiscale begeleiding.

Financiering van de overdracht:

De BV/SL moet de koopsom daadwerkelijk kunnen betalen. Dit kan uit eigen middelen, of via een lening van jou aan de BV/SL.
De fiscus kijkt kritisch naar de voorwaarden van zo’n lening (zakelijkheid, rente, aflossing).

4.3. Motieven en risico’s

Wanneer is het logisch?

Zakelijke exploitatie: Als je het huis voortaan zakelijk wilt verhuren of exploiteren, kan overdracht aan een BV/SL logisch zijn.
Estate planning: Overdracht aan een vennootschap kan toekomstige overdracht aan kinderen of erfgenamen vergemakkelijken, zeker bij grote vermogens of internationale families.
Risicospreiding: In geval van zakelijk gebruik kan het beschermen van privévermogen een motief zijn.

Fiscale motieven versus zakelijke motieven:

De fiscus accepteert alleen zakelijke motieven. Overdracht puur om belasting te besparen (“fiscale optimalisatie”) zonder zakelijk belang wordt niet geaccepteerd en kan worden teruggedraaid (antimisbruikbepalingen).
Schijnconstructies worden actief bestreden in zowel Nederland als Spanje.

Risico’s:

Hoge kosten en dubbele belastingheffing bij onjuiste of slecht onderbouwde overdracht.
Kans op correcties, boetes en langdurige procedures bij twijfelachtig motief of onrealistische prijs.

4.4. Alternatieven en best practices

Alternatieven:

Vastgoed in privé houden: In de meeste gevallen eenvoudiger, goedkoper en minder risicovol.
Pas bij nieuwe aankoop via BV/SL: Overweeg alleen bij de aanschaf van nieuw vastgoed een vennootschapsstructuur.
Schenking aan kinderen/erfgenamen: Kan soms fiscaal aantrekkelijker zijn dan overdracht aan een BV/SL, afhankelijk van je situatie.

Best practices:

Altijd vooraf waardebepaling door onafhankelijke taxateur.
Documenteer het zakelijke motief en de aanleiding voor overdracht.
Overleg vooraf met een fiscalist/jurist met kennis van Nederlands én Spaans recht.
Laat de financiering (eventuele lening) voldoen aan alle fiscale eisen.

4.5. Scenario’s en strategische keuzes

Scenario 1: Overdracht bij zakelijke exploitatie/verhuur

Je besluit het huis voortaan uitsluitend te verhuren via een eigen SL.
Overdracht aan SL kan logisch zijn, mits je zakelijk motiveert (exploitatie, risicomanagement).
Je betaalt overdrachtsbelasting, meerwaardebelasting en notariskosten.

Scenario 2: Overdracht puur voor estate planning

Je wilt het huis via een BV/SL makkelijker kunnen nalaten aan kinderen.
Overdracht leidt tot directe belastingheffing én extra kosten.
Alleen zinvol bij groot vermogen en complexe familie-/erfgenamensituatie.

Scenario 3: Overdracht zonder duidelijk motief

Je wilt “gewoon” het huis aan je BV/SL verkopen om belasting te besparen.
Grote kans op correctie, boete en antimisbruikmaatregelen door fiscus.
In de praktijk vrijwel nooit verstandig.

Beslisboom: wel of niet overdragen?

Is er een zakelijk motief (verhuur, exploitatie, estate planning)?
- Ja: Overweeg overdracht, maar laat je vooraf adviseren.
- Nee: Niet doen – te duur, te risicovol.
Ben je bereid direct af te rekenen met fiscus (overdrachts- en meerwaardebelasting)?
- Ja: Alleen bij zwaarwegend motief.
- Nee: Vastgoed in privé houden.

4.6. Samenvatting en advies

In 90% van de gevallen is het overdragen van een woning van privé naar BV of SL niet logisch en financieel onaantrekkelijk. Alleen bij zwaarwegende zakelijke motieven, zoals professionele verhuur of complexe estate planning, kan het zinvol zijn – maar altijd met voorafgaand advies van een fiscalist/jurist die de Nederlandse én Spaanse regels kent. Documenteer het motief, laat de waarde onafhankelijk vaststellen, en wees voorbereid op directe belastingheffing en kosten. In alle andere gevallen: vastgoed in privé houden, en pas bij nieuwe aankoop de juiste structuur kiezen.

5. Erfopvolging & Overdrachtsrisico’s: Wat gebeurt er bij overlijden of verkoop?

5.1. Erfrecht: Privé versus BV/SL

Privébezit

Spaans vastgoed dat je als particulier bezit, maakt sinds de inwerkingtreding van de Europese Erfrechtverordening (EU 650/2012) deel uit van één wereldwijde nalatenschap: in beginsel geldt het recht van je laatste gewone verblijfplaats, of – als je dat in een testament hebt gekozen – het recht van je nationaliteit. Het valt dus niet automatisch “onder Spaans erfrecht” alleen omdat het huis in Spanje ligt; wél wordt over dat Spaanse vastgoed in Spanje erfbelasting geheven.
Spanje kent een verplichte erfopvolging (legitieme portie), waarbij kinderen en partner recht hebben op een deel van de nalatenschap, ongeacht je testament (tenzij je expliciet kiest voor Nederlands recht in je testament, wat sinds 2015 mogelijk is onder de Europese Erfrechtverordening).
De afwikkeling van de nalatenschap verloopt via de Spaanse notaris, vaak met extra kosten, administratieve rompslomp en noodzaak tot vertalingen en legalisaties.
Spaanse successierechten zijn progressief (afhankelijk van verwantschap en regio), maar doorgaans lager dan in Nederland. Toch kunnen ze fors oplopen bij grote vermogens of bij overdracht aan niet-verwanten.

BV of SL

Bij bezit via een vennootschap (BV/SL) ben jij geen eigenaar van het vastgoed, maar van de aandelen van de vennootschap.
Bij overlijden gaan de aandelen over naar je erfgenamen, volgens het erfrecht van het land waarin de vennootschap is gevestigd (NL of ES).
Dit biedt flexibiliteit: overdracht kan via aandelenoverdracht, wat juridisch en fiscaal soepeler kan verlopen – zeker bij meerdere erfgenamen of internationale families.
Ook hier geldt: successierechten zijn verschuldigd over de waarde van de aandelen, maar de heffingsgrondslag en tarieven kunnen verschillen van directe overdracht van Spaans vastgoed.

Thema	Privébezit (direct)	BV/SL (aandelen)
Spaans erfrecht	Ja	Indirect (via aandelen)
Keuze NL/ES recht	Ja (testament)	Ja (statuten/testament)
Flexibiliteit	Beperkt	Groter
Successierecht	Ja (ES)	Ja (NL/ES, afhankelijk)
Praktische afwikkeling	Complexer (ES notaris)	Eenvoudiger (aandelenoverdracht)

5.2. Overdrachtsrisico’s: Wat kan er misgaan?

Internationale conflicten:
Verschillende landen kunnen aanspraak maken op heffing (NL, ES, mogelijk woonland erfgenaam). Foutieve of onduidelijke structurering leidt tot dubbele belasting of langdurige juridische procedures.
Extra kosten en vertraging:
De afwikkeling van Spaans vastgoed via een buitenlandse vennootschap vereist vaak extra bewijsstukken, vertalingen, en kan leiden tot vertraging bij inschrijving in het kadaster.
Successierechten:
Spanje belast erfgenamen over de waarde van het vastgoed (of de aandelen), met tarieven die per regio verschillen. Nederland kan – afhankelijk van je woonplaats en structuur – óók heffen. Slimme estate planning kan dubbele heffing beperken, maar vereist specialistisch advies.
Fiscale risico’s bij schenking/verkoop:
Overdracht van aandelen van een vastgoed-BV/SL aan kinderen of derden wordt in Spanje vaak gezien als overdracht van het onderliggende vastgoed, met alle fiscale gevolgen van dien (overdrachtsbelasting, meerwaardebelasting, etc.).

5.3. Praktische scenario’s

Scenario 1: Klassiek gezin, woning privébezit

Overlijden leidt tot Spaanse erfbelasting voor partner/kinderen, afwikkeling via Spaanse notaris, verplicht aandeel voor kinderen.

Scenario 2: Ondernemer met vastgoed-BV, meerderjarige kinderen

Overdracht via aandelen kan soepeler en fiscaal gunstiger, mits structuur en testament goed zijn afgestemd op internationale regels.

Scenario 3: Samengesteld gezin, internationale erfgenamen

BV/SL-structuur biedt flexibiliteit, maar vereist jaarlijks onderhoud van structuur en internationale coördinatie (testamenten, statuten, fiscale woonplaatsen erfgenamen).

5.4. Kernimplicatie

Estate planning via BV/SL biedt flexibiliteit, maar vereist specialistische begeleiding en jaarlijkse toetsing. Privébezit is eenvoudiger, maar leidt sneller tot Spaanse erfbelasting en verplichte verdeling. Foutieve keuzes leiden tot dubbele belasting en langdurige procedures.

6. Operationele en Strategische Risico’s: Wat zijn de valkuilen van vastgoed via BV of SL?

5.1. Administratieve lasten en transparantie

BV of SL betekent verplichtingen, geen vrijheid-blijheid.

Je bent jaarlijks verplicht tot het opstellen, controleren en publiceren van jaarrekeningen (in Spanje: “cuentas anuales”).
De administratie moet voldoen aan zowel de eisen van het land van oprichting (NL of ES) als aan Spaanse eisen voor buitenlandse vennootschappen met vastgoed.
In beide landen geldt een actieve meldplicht bij het UBO-register (Ultimate Beneficial Owner), bedoeld om witwassen en belastingontduiking te voorkomen.
De Spaanse fiscus (Agencia Tributaria) controleert vastgoed in buitenlandse vennootschappen extra streng, mede door internationale informatie-uitwisseling (CRS, DAC6).

Praktisch gevolg:

Je hebt jaarlijks kosten voor fiscalist/accountant in twee landen.
Foutieve of onvolledige administratie leidt tot forse boetes, naheffingen of zelfs strafrechtelijke vervolging.

6.2. Financiering en bancaire terughoudendheid

Hypotheek via BV/SL?
Spaanse banken zijn zeer terughoudend met het verstrekken van hypotheken aan vennootschappen zonder lokale zakelijke activiteiten.
- In de praktijk betekent dit: hogere rente, lagere leensom, meer zekerheden vereist, en vaak persoonlijke borgstelling van de aandeelhouder.
- Nederlandse banken verstrekken in principe geen hypotheken op Spaans vastgoed, zeker niet aan een buitenlandse BV/SL.

Gevolg:

Je hebt meer eigen vermogen nodig, of je moet bereid zijn privé garant te staan – wat het voordeel van risicospreiding deels tenietdoet.

6.3. Fiscale controles en risico op herkwalificatie

Privégebruik in vennootschapsstructuur:
Gebruik je het vastgoed in Spanje hoofdzakelijk privé, dan kan de Spaanse fiscus het voordeel aanmerken als “uitdeling” (vergelijkbaar met dividend), met bijtelling en extra belasting tot gevolg.
- Dit geldt óók als je het vastgoed via een Nederlandse BV bezit. De Spaanse fiscus kijkt naar het economisch belang en het werkelijke gebruik.
Exit-tax en fiscale claims bij verkoop:
Bij verkoop van het vastgoed of de aandelen van de vennootschap kan sprake zijn van exit-tax, meerwaardebelasting, overdrachtsbelasting of zelfs dubbele heffing als de structuur niet sluitend is opgezet.

6.4. Operationele risico’s en afhankelijkheid van beheer

Beheer en bestuur:
Een BV of SL vereist een formele bestuurder (jijzelf of een extern kantoor). Verkeerde of ondeskundige bestuurders kunnen leiden tot aansprakelijkheid, boetes of verlies van fiscale voordelen.
- In Spanje moet de SL een lokale vertegenwoordiger (“administrador”) hebben en voldoen aan Spaanse administratieve verplichtingen.
Vertragingen en kosten bij overdracht:
Bij verkoop of overdracht van aandelen zijn extra stappen nodig: notariële akte, fiscale verklaring, bewijs van schuldenvrijheid, etc. Dit kan leiden tot vertraging en extra kosten.

6.5. Samenvattende tabel: risico’s per structuur

Risico	Privébezit	BV (NL)	SL (ES)
Administratie	Eenvoudig	Complex, duur	Complex, duur
Fiscale controle	Normaal	Streng	Streng
Financiering	Normaal	Beperkt	Beperkt
Privégebruik	Geen probleem	Fiscaal risico	Fiscaal risico
Exit-tax/meerwaardebelasting	Rechtstreeks	Complex	Complex
Beheer & bestuur	Zelf	Formeel vereist	Formeel vereist

6.6. Strategische implicatie

Alleen overwegen bij grote investeringen of als estate planning doorslaggevend is. Voor de meeste particulieren wegen de voordelen van een BV/SL niet op tegen de risico’s, kosten en administratieve lasten.

7. Samenvatting & Implicaties: Strategie, Scenario’s en Beslisboom

7.1. De kern in één oogopslag

Privébezit is voor 90% van de particuliere kopers de beste keuze: eenvoudig, overzichtelijk, weinig administratie, minimale risico’s.
BV/SL-structuren zijn alleen zinvol bij grote investeringen, actieve verhuur of complexe estate planning – mits je bereid bent tot meer administratie, hogere kosten en jaarlijkse toetsing door een internationale fiscalist.
Foutieve structurering leidt tot dubbele belasting, juridische conflicten, hoge kosten en langdurige procedures.
Jouw doelen bepalen de structuur, nooit andersom: eerst strategie, dan pas de juridische/fiscale vorm.

7.2. Praktische scenario’s

Scenario 1: Particulier, één woning, eigen gebruik

Kies voor privébezit.
Voordelen: eenvoud, lage kosten, geen dubbele heffing, simpele overdracht bij overlijden.
Let wel: laat een Spaans testament opstellen en informeer tijdig naar lokale successierechten.

Scenario 2: Ondernemer/belegger, meerdere woningen, verhuur/verkoop

Overweeg een BV of SL, maar alleen als de omvang substantieel is (>€500.000) en je actief wilt verhuren of doorverkopen.
Zorg voor een sluitende administratie, jaarlijkse toetsing, en begeleiding door een fiscalist met kennis van beide landen.

Scenario 3: Familie met estate planning-doelstelling

Structureren via BV of SL kan overdracht vergemakkelijken, maar vereist specialistisch advies en jaarlijkse controle.
Denk aan internationale erfgenamen, kinderen uit verschillende relaties, of complexe vermogensstructuren.

Scenario 4: Expats met internationale belangen

Raadpleeg altijd een internationale fiscalist/jurist.
Combineer een goed testament, sluitende structuur en jaarlijkse check op veranderende regels.

7.3. Beslisboom: Welke structuur past bij jou?

Wat is je hoofddoel?
- Wonen/gebruik voor eigen gezin → Ga door naar 2
- Investering/verhuur/doorverkoop → Ga door naar 3
- Estate planning/overdracht aan (internationale) erfgenamen → Ga door naar 4
Koop je één woning, zonder verhuur of complexe overdracht?
- Ja → Privébezit is optimaal
- Nee → Zie 3 of 4
Is de investering > €500.000, en wil je actief verhuren of verkopen?
- Ja → BV/SL kan zinvol zijn, mits goed gestructureerd
- Nee → Privébezit blijft eenvoudiger en minder risicovol
Heb je internationale erfgenamen, complexe familie of grote vermogens?
- Ja → BV/SL kan estate planning vergemakkelijken, maar vereist intensieve begeleiding
- Nee → Privébezit met goed testament is meestal voldoende

7.4. Strategie: zo maak je de juiste keuze

Inventariseer je doelen: Wat wil je nu én in de toekomst bereiken (wonen, beleggen, nalaten)?
Laat je vooraf adviseren door een fiscalist/jurist die de Nederlandse én Spaanse praktijk kent.
Wees realistisch over administratie en kosten: Een BV/SL vraagt jaarlijks onderhoud, rapportages en kosten voor specialisten.
Check jaarlijks je structuur: Wetgeving verandert snel, zeker rond internationale vermogens en vastgoed.
Maak een Spaans én Nederlands testament: Zo voorkom je verrassingen bij overlijden of overdracht.

7.5. Afsluitende scenario’s: wat als…

Je kiest privébezit, maar verhuist later permanent naar Spanje?
→ Je fiscale woonplaats verschuift; laat je tijdig adviseren over de gevolgen voor box 3, IRNR en successie.
Je koopt via een BV/SL, maar gebruikt het pand vooral privé?
→ Grote kans op fiscale correcties door de Spaanse fiscus. Houd rekening met bijtelling en extra belasting.
Je wilt het huis schenken of nalaten aan kinderen?
→ Overdracht via aandelen kan fiscaal gunstig zijn, maar alleen als de structuur klopt en erfgenamen in Nederland of Spanje wonen. Internationaal kan het complex worden.
Je wilt later verkopen?
→ Let op meerwaardebelasting, exit-tax en overdrachtsbelasting – zowel in Spanje als mogelijk in Nederland.

8. Conclusie

De keuze tussen privébezit, BV of SL is geen kwestie van mode of marketing, maar van strategie, doelen en realistische afwegingen. Voor de meeste particulieren is privébezit de juiste weg. Alleen bij grote investeringen, actieve verhuur of complexe estate planning biedt een vennootschapsstructuur meerwaarde – mits je de extra lasten, risico’s en jaarlijkse verplichtingen accepteert.

Maak je keuze bewust, laat je goed adviseren, en toets je structuur regelmatig. Zo geniet je niet alleen van de zon aan de Costa Blanca, maar ook van rust, zekerheid en een solide financiële basis.

📣 Nooit Meer Belangrijke Informatie Missen?!

Blijf op de hoogte van alles rondom wonen aan de Costa Blanca!
Schrijf je in voor onze gratis nieuwsbrief en ontvang direct een melding bij elke nieuwe blogpost.
Als abonnee krijg je ook exclusieve, diepgaande case studies die niet op de website worden gepubliceerd.

Altijd als eerste op de hoogte van nieuwe artikelen
Unieke inzichten en tips speciaal voor abonnees
Geen spam, geen advertenties – alleen waardevolle content
Blijf als eerste op de hoogte van onze toekomstvisie: Vestig Wijzer Netwerk – een onafhankelijk, niet-commercieel initiatief dat samenwerkt met zorgvuldig geselecteerde lokale experts zoals makelaars, juristen en fiscalisten.

👉 Meld je nu aan en mis niets!